亲亲家园：大盘开发的样本意义

摘要：

首个百万平米大盘呈现 亲亲家园：大盘开发的样本意义

然而，无论争论的结果是什么，生活的实际却正如陈劲松在《社区：大盘出路》中所写的那样，房地产开发企业——尤其是“大盘”开发商——不论主动与否，正在成为社区开发市场化过程中重要的资源整合者。不仅如此，当一家又一家实力派房企越来越热衷于同时拿下数块邻近地块整合开发之时，一度被认为将渐渐淡出市场的大盘开发又呈现出卷土重来之势。如何审视大盘自然也就变得非常必要而且急切。

作为杭州首个全部售完的百万平方米大盘，亲亲家园则用自己的历程告诉了人们这样一个事实：大盘开发本身并不存在是与非的问题。只不过，作为一种完全不同于传统楼盘开发的体验历程，大盘将重重考验操盘者的开发实力、开发能力与社会资源整合能力。

登录杭州透明售房网，在商品房天地键入“幸福里”三字，出现在面前的仅有的两个“1”和数个“0”，清晰地告诉着人们这样一件事：随着四期房源销售进入尾声，杭州楼盘开发史上第一个100万平方米大盘——亲亲家园，正悄悄迎来它的完美时刻。

“最近我们正忙着做亲亲家园的扫尾工作。”据坤和建设营销总监韩海霞介绍，随着亲亲家园四期幸福里1000户左右的房源基本售罄，这个在2002年10月10日打下第一根桩、2003年开售、为期6年之久、横跨拱墅、余杭两区的杭城首个百万平方米大盘，也迎来了它“瓜熟蒂落”的时候。“只等明年幸福里交付，整个亲亲家园工程将宣告全部完成。”。

韩海霞说，除了成就感，从亲亲家园，坤和房产受益最多的也许是最难能可贵的操盘经验。“再也没有什么比大盘开发更能让开发商增加开发实力、提升自我、更新开发理念的事了。”源自大盘开发独特理念的巨大冲击，几乎贯穿了亲亲家园开发的全部进程，其间形成的种种宝贵经验，坤和房产称将会在接下来的其他项目上有所体现。

6000多户业主是亲亲家园这种不同于传统的楼盘开发理念的直接体验者。“最初是打算投资的，不过交付后看了非常满意，我们商量了一下还是决定住过来。”亲亲家园二期业主余女士是浙大教师，买房前她和家人到周边的楼盘也都去看过，最终被亲亲家园的“和谐邻里氛围，100万平方米亲情社区”感动，“社区邻里友善，配套十分完善，离浙大又近，开发商也值得信赖。亲亲家园的服务也很好，从购买到交付，亲亲家园不管是销售还是客服人员都与我们保持了联系，并经常组织丰富的活动，让我们随时对亲亲家园的信息了如指掌，我都很满意，他们为我们业主考虑十分周到。”

对局外人来说，大盘开发的意义则更体现于“一座城改变另一座城”的区域及城市影响力。有业内人士这样形容亲亲家园所在的杭州三墩板块，“三墩板块的发展速度实在令人惊讶：几年前，在炒房客眼中，它不过是与闲林、下沙平起平坐的城郊，但今天，三墩的市场认可度已遥遥领先。”在这样的一个区域发展轨迹中，大盘亲亲家园功不可没。

大盘规则第一条：营造生活而不是造房子

“杭州许多小区草坪做得很规整，很漂亮，却都用栅栏围起来，而亲亲家园的草坪没有任何栅栏，希望所有的业主都可以随时走进草坪，肆意挥洒生活美妙与舒适的感觉。”

回顾六年多的开发进程，韩海霞说，亲亲家园与其他楼盘开发的不同从楼盘规划第一天便已开始。

“社区的主体是人、居住者，而不是建筑本身。我们不希望我们的社区给人的感觉是盛气凌人、和人有差距的，不希望走进去后给人的感觉是建筑成了主角，而居住在里面的人反而成为了配角。就像是五星级的宾馆，在那里你可以进行商务洽谈，但家是生活的主要场所，人们在这里应该是自由、闲适、快乐的。”坤和房产最初的大盘生活理想，如今正悉数地体现在楼盘的每一个角落之中。

“对一个楼盘来说，它可以依托于城市的种种便利而简单开发，但大盘不行，它本质上已不是楼盘本身，而是一个区域、一座城市，你必须告诉购房者日后能享受到的生活是什么样的。”韩海霞说，正是基于这样的一种认识，当亲亲家园准备开发的时候，开发商提出了“造家先造城”的运营观和“现代邻里、都市街坊”的规划理念，传递源自传统文化的对于生活本源的思考与追求。整个楼盘处处体现出关注大众价值，以“生活”为主题深入项目开发的理念。

在这样一种理念的指引下，楼盘形成了很多好的设计思路。“比如邻里中心，亲亲家园整个楼盘中的空间呈现出从开放、半开放到半私密、私密的层级递进。”韩海霞说，楼盘设计充分运用了楼与楼之间的架空层、小区公共空间，处处注重邻里交流的细节体现，可以随时亲近的草坪也正是这一理念的体现。

在楼盘交付入住后，对“生活”理念的这种把握又直接体现到了物业管理当中，引进“邻里保姆”的管理模式，用分散式的管理单元增进物管人员与业主的关系。同时，围绕“家园”概念推出各种业主活动，以坤和会为依托，从油画展、陶艺展、摄影展、儿童画展、小树家庭认养、节日猜灯谜活动，到大型文艺晚会等社区活动，在这个社区几乎月月有、年年有。

大盘规则第二条：考验城市资源整合能力

熟悉三墩的人应该还能记起2001年前的三墩，狭小的道路、混乱的街道、一派小镇景象。区域内不乏新盘开发，但却各自为政，无关城市发展，楼盘本身也无法得到提升。

2007年的三墩已经是完全不同的景象：在浙江大学之后，绿城育华教育集团、杭师院附属高级中学相继入驻，形成了浓郁的教育氛围，快捷、多样的交通体系逐渐形成，银泰购物中心（暂名）、时代华纳影城（暂名）即将入驻。从原本与闲林、下沙平起平坐的一个城西小镇，到如今已完全融入城西生活的新城市中心，三墩有了质的飞跃。

对比前后变化，人们将此归功于浙大，也说到了亲亲家园这样的大盘。因为正是这个大盘在设计中同样强调社区是城市肌理的一部分，并热心地参与到了城市建设之中，才创造出了一种城市化、市民化的街区，以大社区大配套实现与城市的共生共荣。

但这显然不是事实的全部。当一个占地上千亩的大盘出现时，它会带给人们这样一个命题：即便是在小区内部，人们的生活空间也大得需要用社会化的配套资源来支撑，这其中包括需要被城市化的小区道路。同样的命题还存在于社区之外。在亲亲家园之前，在大盘汇聚的南方城市，“墙内美轮美奂，墙外兵荒马乱”的开发模式，让生活在大盘里面的人们感受最多的便是生活成本的提高、生活模式的单一、生活环境的缺失。

本世纪初，当这个命题同样摆到亲亲家园的开发商面前时，坤和房产选择了另外一种模式。“大盘必须考虑完善的市政配套、生活服务设施，因为配套比房子本身更重要。大盘不是地块面积大、建筑规模大的单纯概念，而是一个大制作、大配套、大整合的系统工程，是一个‘泛地产’的综合体系，它囊括了市政配套、交通环境、产品设计、工程建设、社区营造等多方面的因素，更需要整合政府、媒体、金融等多方面的社会资源。”韩海霞说。

就这样，作为单纯房产开发商的坤和被淡化，作为城市运营商、城市资源整合角色的坤和建设站了出来。2001年，经过西湖区政府严格筛选和专家的评定，坤和建设出资的杭州三墩城镇建设有限公司注册成立，从三墩概念性城市设计、90万平方米高标准的农居点、经济适用房建设，到包括古墩路延伸在内的三墩内部路网大会战……在楼盘与区域发展之间，亲亲家园与三墩形成了良好的社会资源互动与共享。

“开发商对社会资源的整合程度，直接关系到一个大盘的走向。试想，时至今日，亲亲家园仍是一个孤盘，周边道路、生活氛围要什么没什么，谁会愿意住在里面？”韩海霞认为，从这个角度看来，与其说是亲亲家园加速了三墩从城镇向城市的发展，倒不如说是对于社会资源的良好整合，让楼盘与城市形成了良好的互动发展关系。

大盘规则第三条：被规划了的商业配套

当一个社区交付以后，周边的商业配套也就开始了它的成长之路：建材打“前锋”，美容院接着跟上，中介开始布点，然后是便利店、面包坊、洗衣坊……

据业内人士介绍，这种“自动式”的商区成熟之路至少要有三五年的时间，这显然不利于一个大盘的尽快成熟，毕竟，生活的便利与否直接关系到业主们的入住决策。对于一个时间跨度长达数年的大盘来说，这种成熟度在某种意义上还直接影响楼盘后面几期房源的销售速度。

“大盘不同于普通楼盘的另一条重要规则便体现在对各种配套的设计之上，一般楼盘的商业配套面积最多只占1%，但亲亲家园的商业配套面积却有3万平方米之多，其中，很多商业配套设计时不仅限于对社区的考虑，而是从区域商业中心的角度出发来考虑。”据韩海霞介绍，为了让社区的商铺尽快成熟起来，坤和创新性地在杭州第一个发起了商家联盟的概念，在项目尚未交付之时便开始对外招商，对于生活需要的配套进行合理的删减，对符合社区需要的商业业态在租金等方面进行适当回报，“开发商充当了一个社区商铺宏观调控者的角色。”

就这样，当亲亲家园一期于2005年6月份交付时，前来办理手续的业主们见到了这样的景象：轻松且场景化的休闲环境，实用完善的小区配套，人性化且实用的住宅景观设计，温暖且质感很好的建筑，让人感受到一个充满生活味的现代居住社区的亲情；2006年10月，亲亲家园二期交付；2007年7月，亲亲家园三期1600余户又迎来交付……

热闹的商街比首期楼盘的交付时间仅迟了半年。完成了相当于城市配套的亲亲生活广场，涵盖了商业文化中心、品牌联盟商业街和邻里中心配套完善的三级商业配套体系后，亲亲家园先后引进了世纪联华、知味观、新华书店等主力店与品牌店。2006年元旦亲亲生活广场隆重开街，据统计，亲亲生活广场首批入驻商家世纪联华、知味观、新华书店等知名品牌，在开业前三日就以不俗的营业额赢得了满堂喝彩，世纪联华超过60万元，知味观约5万元，新华书店超万元……同时，亲亲家园一期金家路商业街十多家品牌店也隆重开张，都取得了不俗的销售业绩。随着二期、三期的交付，亲亲生活广场商业街不断繁荣，营业商家已达60多家。很多商家见证了亲亲家园业主们的入住。

相同的原理也被运用到了教育配套、交通配套的设计之中，形成了组团配套、区域配套的层级关系。并相继引进了绿城育华教育集团、公交线路等配套，尽可能缩短楼盘成熟的培育期。

时至今日，亲亲家园一期入住率已达80%，二期业主的入住率也达到了40%-50%。

大盘规则第四条：成长性社区的服务理念

然而，对一个大盘来说，前面这些或许不过是社区成长中的第一步。

“深入人心的服务，才能让社区获得持续成长的动力。”2006年时，坤和建设提出了客户服务主题年的概念。然而在此之前，这样的理念已然体现在了销售、入住以及后期维护的每一个环节之中。据韩海霞介绍，一期交付后，亲亲家园率先推出“交付半年内入住奖励一年物业管理费用，交付一年内入住奖励半年物业管理费用”的政策，积极鼓励业主装修、入住；推出“装修增值服务”模式，通过整合装修行业优秀资源，引进一些有良好声誉的装修企业和材料供应商，为业主搭建一个规范有效的装修服务平台；成立坤和会社区商业联盟会，引进所需要的商家品牌……

“开发企业把房产品交付给客户，是售后服务的开始，因为客户对房产品的消费是长期的，企业给客户提供的服务也应该是长期的。因此，只有在创造好产品的基础上，在产品交付后持续营造一流的社区氛围，才能帮助客户开启真正满意的未来，我们希望为客户提供终身服务。”

基于这样的理念，亲亲家园社区成了杭州城内业主活动最活跃的小区，坤和会也成了杭州城内最有名有实的业主联谊会。在亲亲家园，为了培养小区业主的邻里感情和对于家园共同的珍爱，通过坤和建设下辖的客户俱乐部坤和会，先后举办了“亲亲一家人”社区运动会、“亲亲环保童军队”、坤和会·少儿快乐夏令营、坤和会书法义卖捐助残疾儿童以及本年度最大的业主联谊盛会“坤和会合家欢客户嘉年华”等，让所有的业主由浅入深逐步参与、体验到亲亲家园“亲善美永相随”的居住氛围，从而激发一种自发的、对家园的珍惜与爱护。

开发商的这些努力也实际性地回报到了楼盘的销售中。据韩海霞介绍，除了一期客户主要来源于楼盘的传统推广所积累外，二、三、四期客户当中，有三成以上的客户来自老客户的推荐，而这也让亲亲家园在为期5年的销售周期当中，即便是在宏观调控时期，也能稳步推进，显示出独有的抗风险能力。

新闻附件

亲亲家园成长录

2001年3月13日 杭州金家渡置业有限公司（三和置业的前身）领取营业执照，标志着亲亲家园开发前期工作正式开始，亲亲家园以“现代邻里、都市街坊”核心理念立项；

2001年5月 完成建筑招标方案。邀请香港王董、香港何显毅、浙江绿城、“浙大院”参加亲亲家园项目设计投标，“浙大院”设计的方案以其对邻里生活的完美演绎获得首肯；

2002年9月 亲亲家园正式动工，10月10日打下第一根桩；

2003年5月18日 亲亲家园现场接待处开张并投入使用；

2003年7月28日 亲亲家园第一批房源以3617元/平方米的售价，内部开盘三天全部售罄，以后约每隔两个月开盘一次；

2004年7月 坤和建设与绿城教育集团就亲亲家园小区内的幼儿园以及小区外的九年一贯制小学项目达成合作意向；

2004年8月 坤和建设的亲亲家园被评为2004CIHAF中国（杭州）十大名盘；

2004年9月 坤和建设拍得三墩（2003）20号地块，该地块南邻留祥路，面积约为200多亩；

2004年10月 亲亲家园商业文化中心开始全面招商，联华超市、新华书店以及知味观等商家相继签约；

2004年12月 杭州绿城育华亲亲家园学校规划方案出炉；

2005年6月19日 亲亲家园一期近2000户统一交付；

2005年7月 坤和建设拍得亲亲家园南侧规划用地，占地面积约为180亩，作为亲亲家园四期幸福里开发；

2005年8月 被评为“国际花园社区”（中国赛区）；

2006年10月 亲亲家园二期1300余户统一交付，共享亲善美的社区邻里生活；

2007年1月 亲亲家园4期幸福里精细化设计的亲情住宅首度面市，精细化中小户型受市场热捧，一路热销；

2007年5月 坤和研究出坤和标准住品体系之亲亲系，在总结亲亲家园6年多的成果和经验后，推出亲亲系产品升级全装服务——幸福家居精细化解决方案；

2007年7月 亲亲家园三期1600余户交付；

2007年 获2006詹天佑大奖优秀住宅小区金奖。