- 摘要：
- 城东北接轨市中心第一站 华丰区域正在加速蜕变
哪个华丰？
翻开杭州地图，你可以看到有四个“华丰”，名气最响的是华丰纸业，次之是拱墅区和睦街道的华丰社区，再次之是下城区石桥街道的华丰企业集团，最新鲜的是刚刚在前几年撤村建居的石桥街道华丰社区。
正是这个最新鲜的下城区华丰社区，正在成为杭州楼市的新主角。在合创行销机构上个月发布的《杭州住宅供应白皮书》，华丰作为下城区唯一的权重板块，集中了下城区今后两三年内要开发销售的所有新盘，可预计的建筑面积达到49万平方米，占了上城、下城杭州两个传统城区总供应量的四成。
这就是这个华丰吸引我们的理由。这个距离武林广场仅11公里，早在上个世纪中后期就开始启动工业化、城市化进程的“杭州最老的新区”，正在蜕变成为“杭州最成熟的新区”。
华丰路上的拓荒者润和房产营销部经理谢柳萌称，润和亿城嘉园绝大部分购房者都是城北区域的原住民。
这不仅仅反映出城北居民对华丰板块的强烈认同，更意味着杭州大城北的集体转型，从区域，楼盘，到居住在这里的人们。
最近的新闻是，华丰板块已经成为杭州楼市继滨江、萧山和九堡之后，又一个万元房新区。
谢柳萌说，亿城嘉园最近一批房源的平均售价在每平方米9000元左右，部分房源已经突破1万元。根据销售人员对购房者的调查，客房对这个价格相当认同，以武林广场为圆心划个圈，10公里左右的半径内，华丰板块是最具性价比的区域。
而在华丰板块西侧的通和都市枫林，这几天业主论坛上最热门的帖子就是恭喜小区二手房单价突破1万元。楼主引用的数据来自杭州透明售房网上的二手房信息。不少人认为，因为二手房交易还包括较多税费，买家实际支付的价格已经远远超过每平方米1万元。
华丰，能否完成从城郊接合部到城市次中心，从经济适用房到高品质楼盘，从最老的新区到最成熟的新区的系列蜕变？这将是一个值得探索的问题。
井字高架搭出黄金宝地
今年，开发城东北和半山地区改造成为华丰板块转型的有利契机。不过，谢柳萌认为，华丰板块最大的利好还属于三条快速路的动工，正是杭州城市的“井字高架”搭出了华丰房产开发的黄金平台。
谢柳萌所说的三条快速路，指的是已经通车的德胜快速路，和已经完成大部分建设任务的秋石快速路和留石快速路。华丰板块，就位于秋石快速路的东北侧，经秋石快速路、德胜快速路和中河上塘高架，只需十几分钟就可以到达武林广场以及西湖大道等地。
秋石快速路和留石快速路去年开工，目前只剩下华东地区最大的立交桥——石石立交桥的路面工程尚未完成。在秋石快速路一期工程的北侧路段，工人们已经在开始拆除钢筋架，杭州第二条快速纵道已经初露雄姿。
与杭城第一条南北纵道中河上塘高架不同的是，秋石快速路的动工是与杭州整个井字形的高架快速路网系统联在一起的。秋石快速路比中河上塘高架更宽，高架路宽25米，双向6车道，设计时速80公里；高架桥下地面道路为城市主干路，路面宽56米，双向6车道，设计时速50公里。
根据有关部门的规划，秋石快速路的走向为沿秋涛路—石桥路一线，是杭州城市总体规划“一环、三纵、五横”中的一纵，建成后将缓解南北向交通拥堵状况，加快东部地区道路开发建设和推动区域经济社会发展。秋石快速路穿半山隧道与余杭相接，通过清江路与钱江新城相通，经庆春路过江隧道、钱江三桥与萧山沟通，它的建设对钱江新城、萧山、余杭的发展意义非凡。
留石快速路走向是沿留祥路—石祥路—石大线一线，是“一环、三纵、五横”中的一横，作为今后城市另一条新快速路主骨架，将完善杭州的路网布局，促进外围经济组团的开发建设。留石快速路一期工程，西起莫干山路立交，东至石桥立交，全长8.8公里，双向6车道，设计时速80公里。
如果把绕城公路北段称为杭州城北的外环线，那么留石高架快速路则是杭州城北的内环线，担负着沟通三墩、祥符、拱宸桥、石桥、半山、笕桥等城北重镇及余杭区的重任。它也担负连接三墩居住区、拱宸桥居住区、北景园居住区、临平居住区的功能。
不管是在去年开工的时候，还是到现在即将完工的时候，德胜、秋石、留石三条快速路的建设进程，始终是那些决定到城北购房的市民最关心的话题。
正是这些快速路的建设，让华丰板块成为杭州交通最为便捷的新区。按照通和都市枫林一位业主的说法，快速路建好后，“踩一脚油门就到林子(业主论坛对都市枫林的爱称)了”。都市枫林位于城北大型经济适用房北景园西面，离秋石高架快速路仅隔几百米。快速路造好后，业主通过“井”字形快速路网将能方便地抵达全市各个角落。
无论是润和亿城嘉园的生活手册，还是新源·元都新景刚刚亮相的楼书，都把这三条快速路当做重点标注。
元都新景开发营销部副经理宋红梅称，“公司在华丰板块已经拿下两幅地块，正是因为看好华丰与市中心交通十分便捷的原因。”
元都新景距离武林广场大概11公里左右，与之差不多距离的楼盘大概集中在九堡、拱宸桥、三墩板块。非常看好元都新景中小户型的余先生认为，“尽管在这四个新的开发热点，华丰的开发进程相对慢一些，但华丰板块是唯一拥有这么多便利的交通配套的，无论是去武林广场，钱江新城，还是去临平、下沙、西溪，华丰板块都相当方便。现代人的工作流动性很大，选择在交通方便的地方置业应该是个明智的方法。”
四五十万人的区域中心
除了便利的交通条件外，下城区都市经济园区的一位工作人员认为，华丰板块更大的优势还在于规划，它是杭州城东北接轨市中心的桥头堡，也是被半山田园居住区、丁桥居住区、北景园大型居住区和杨家居住区等众多居住新区包围的区域中心。
“我们把华丰板块定位为下城区的都市经济园区，规划了相当多的公建和商业配套。目前，四星级标准的浙江华悦酒店和综合性商务办公楼群杭州怡和大厦都已经破土动工，而到了明年，估计将有10个左右的商业公建项目一齐开工。”这位工作人员说。
下城区都市经济园区几年前就已经成立，从明年开始，许多项目将陆续上马。
据了解，浙江华悦酒店和杭州怡和大厦均位于华丰板块。其中，浙江华悦酒店总占地面积约25亩，总建筑面积将超过5万平方米，建成后将是杭州市东北部地区第一家高等级酒店；与之相邻的杭州怡和大厦总占地面积22亩，总建筑面积近4万平方米，建筑风格颇具现代特色。这两座楼宇的破土动工，标志着下城区实施“南精北快，打造北部都市经济商圈”战略“打出了第一张牌”。
一条运河，将下城区的版图一分为二。如果说下城区南部已经是“绩优股”的话，那么北部就是具有巨大发展前景的“潜力股”。“南精北快”是下城区正在大举推进的一项重大战略举措。“南精”，就是要集聚优势，做强中央商务区品牌，实现单位面积的效益最佳化、环境保护最优化和公共利益的最大化；“北快”，就是要抓住北部地区的资源优势，改善基础设施环境，寻找产业发展新增长点为全区发展开辟新的空间，从而形成南北优势互补，良性互动，以“南”带“北”，以“北”促“南”，统筹发展的局面。
作为杭州城市向东拓展、开发东北新城的前曲，下城区北部正在制造的亮点很多：加快推进和平会展中心区块建设，发展会展及配套产业，推进周边地区功能同步提升，扩大会展经济的辐射带动效应；通过新华广场、三立时代广场及重机地块等一批大项目建设，以点带面，强力辐射，带动周边地区的发展；加快华丰都市经济园区建设，构建城北都市特色产业功能区，促进城北地区产业优化升级。
许多人把上城区和下城区看做是杭州两大传统主城区，而华丰板块所在的石桥街道就像是下城区嵌入到城东北的大块腹地。如果说，望江区域是上城区向南拓展的主战场，那么华丰板块无疑是下城区跨世纪发展的主战场。
一位熟谙石桥历史的开发商称，石桥一带原来就邻近杭州重型机械厂、半山工业区，早就开始城市化和工业化进程，堪称是目前杭州几大新兴板块中“最老的新区”。然而，只有到了石桥地区划归下城区以后，随着城北几大居住区的规划兴建和井字高架快速路的启动，华丰板块才真正驶上了快车道，有望成为杭州“最成熟的新区”。
石桥街道的官方网站称，“石桥街道，一个位于新杭城中心区域充满活力的经济发展区。区域面积9.73平方公里，辖天堂园、石桥、华丰、永丰、杨家、景荣、景安7个社区，总人口7.5万，街道周边小区密布。已建成的小区有北景园小区、杭钢生活区，已开工建设和即将开工建设的小区有田园居住区、丁桥居住区、杨家居住区和重机居住区。待这些小区全部完工，预计整个石桥地区及周边居住人口有50余万。人气极旺，有很强的商业氛围。”
或许不是偶然，在杭州市最近几年陆续规划的几大居住区中，华丰板块恰好是这些居住区的区域中心。丁桥是杭州开发城东北的主区域，刚好位于华丰板块东侧，半山田园是杭州13个新兴居住区之一，也刚好位于华丰板块的北侧，总开发面积超过100万平方米的北景园大部分已经交付使用，位于华丰板块的西侧。
先说丁桥，按照丁桥大型居住区的规划蓝图，丁桥居住区一期、二期和长睦居住区、半山田园居住区及天都城成片建成后，杭城东北部将崛起一个40万人左右的“卫星城”。目前，丁桥主要还是以经济适用房建设为主，已经开工建设的经济适用房就有丁桥兰苑、丁桥名苑、丁桥华庭、瑞立辰秀、华元·邻里人家等。
从丁桥大型居住区《读地手册》中可以看到，除了已经出让的广宇36号地块外，丁桥一期居住区内还将有17宗土地陆续挂牌出让。其中，宅地12宗，总面积近940亩，容积率在2.0-2.4之间；金融商业用地5宗，总面积157.5亩。
再说半山田园居住区，田园地块原来是杭州牛奶公司的牧地，牛奶公司搬迁后，这一块牧地就成为了杭州楼市的“流蜜地”。田园区域调整规划总用地224.38公顷，其中居住用地103.15公顷，绿地27.35公顷，水域(虎山水库、龙山水库)和其他用地47.65公顷。绿地和水域面积的突出比例使该居住区被定位为以显“山”透“水”为鲜明个性的城市北部高尚居住区。
这些新兴居住区与华丰板块呈现出众星拱月的发展态势，华丰板块的区位优势显然不用多说。谢柳萌认为，华丰板块自去年6月到今年5月，一下子出让了五宗宅地，这说明了看好华丰板块已经成为杭州楼市的共识。
“说实话，我习惯把华丰跟九堡比。尽管同样有着农居房，但九堡是2007年杭州楼市的当红明星。而我个人觉得，无论是区域配套以及成片开发的规模，交通条件和自然山水的景观条件，华丰都跟九堡有得一拼。在华丰板块，同样规划有地铁三号线穿境而过。”谢柳萌说。
接轨国际的品质提升热
合创行销机构预测，华丰板块即将于明后年开始腾飞。除了跟去年开始接连出让的多幅宅地将于明后年陆续上市后，更重要的还在于去年10月24日进入华丰板块的嘉里建设是国际地产大鳄，嘉里建设很可能把华丰板块的人居品质提升到一个新的高度。
嘉里建设在杭州拥有两个地产项目，一是原浙大湖滨校区地区，还有一个即是华丰地块。目前，嘉里建设华丰项目已经定名为桦枫居，是一个总建筑面积达32万余平方米的大中型项目，其中包括25万平方米的住宅和7万余平方米的地下面积。
很多同行相信，擅长于开发高档精品楼盘的嘉里建设，将为杭州品质居住生活带来全方位的新的理念，成为杭州品质精品居住生活的指向标。
桦枫居项目有关营销负责人也称，嘉里产品最大的特点是对品质的塑造，而华丰项目延承了嘉里的优势，在建筑、景观、物业服务、配套建设等方面都达到了超越其地段价值的程度，桦枫居项目将做到“地段在变，品质不变”的产品特性。
据透露，桦枫居将由亚洲一流专业团队悉心打造，将拥有完善的生活配套建设和具备丰富豪宅管理经验的物业管理团队。
事实上，提升居住品质已经是润和、新源、华润等华丰板块开发商的共识。比如说，刚刚在省房博会上作了首次亮相的新源·元都新景就打出“下城区，上品居”的口号，执意把元都新景打造成了一个高品质楼盘。
宋红梅说，尽管这是元都新景第一次亮相，但从意向客户的具体反映来看，客户们对华丰板块有这么个高品质的亲水楼盘非常惊喜。
根据元都新景楼书介绍，元都新景河西侧区域总建筑面积约16万平方米，规划为上品小高层、高层。建筑采用简洁明快的现代风格，11-15层建筑南低北高布置，成扇形布局，优雅实现建筑与园林的空间融合；中心气质水景周边布置大间距的点式公寓，底层架空，为园艺小品布置拓展了空间，并营造出邻里间和谐交往的景观氛围，形成“前庭后院”的格局；小区东南蜿蜒而过为15米宽河道及两岸各15米宽的沿河绿带，为业主增添诸多水岸生活情趣。
元都新景在建筑和景观设计上有着诸多创新。比如，建筑引入空中花园理念，双层高空中露台，第一时间触摸阳光和清风；在挑板上设置花槽,把绿化引入到高层住宅内，同时丰富立面效果；大面积的采用玻璃，尤其是在南北立面，保障了户内起居室和主卧室的采光量和视觉观景的需要。
宋红梅还透露，“今年3月，公司已经拿下与元都新景隔河相望的另一幅地块，并且很可能整体开发，这样元都新景的总建筑面积将达到25万余平方米。”
润和房产在亿城嘉园东面也有着一幅沿河的姐妹地块。谢柳萌称，“新地将根据亿城嘉园统一规划，增加更多大型生活配套设施，同时增加更多亲善人文设施，力图在城北打造出一个有样、有景、有情、有境的大型人文社区。”
根据目前已经公开的资料，润和新地块最大的亮点除了景观和配套升级外，还在于创新的户型设计。开发商润和房产对空间尺度进行了细致的解读，同时尽可能做到“四明”户型。先期虚拟设定了多种家具的摆放和组合方式，并对此反复对比试验，以求将户型做到最适合居住的需要。
润和新地块的户型有50—60平方米经济型，70—90平方米实用型，100平方米以上的舒适型。其中以实用经济的90平方米以下的户型为主，既有一梯四户又有一梯三户及一梯二户的90平方米以下的户型。这些户型，都尽可能地满足了住户最丰富的住家要求。
“无论是嘉里桦枫居、元都新景等兄弟楼盘的共同努力，还是华丰板块自身转型的需要，专业开发润和山庄、润和紫庭等高档楼盘的润和房产，应当在华丰板块为热爱生活的人营造出一片诗意的栖居空间。”谢柳萌说。
而这，正是华丰板块众多开发商的共识。
