面对全球经济增长放缓及投资市场不断的大幅波动，炽热的香港地产市场稍为降温，令2008年上半年买卖活动放缓。地产市场于未来六个月将极可能维持观望，但由于本地需求持续，加上内地强大的经济支持，本港地产市场将不会进一步走下坡。世邦魏理仕认为，尽管面对现时的波动环境，到2008年底，核心商业区甲级写字楼的租金会持续向上，按年增幅最少为20%，而豪宅租金的按年增幅也介乎于15至20%。
2008年前六个月，在各类地产物业中，成交金额逾一亿港元的交易共达 164 宗，比去年同期增长41.4%，总金额超过378亿港元。当中本地投资者投入的资金占总金额高达91.4%，余下的8.6%则来自海外投资者的并购交易。以成交金额而言，顶级豪宅约占总金额34%，而写字楼则占31.8%。
投资市场
尽管受外来因素困扰，物业投资市场于2008年上半年仍保持强劲势头。美元疲弱、港元与美元挂钩使通胀加剧，令地产投资变得更具吸引力，长远来说更可望令资产增值，是一个稳定的投资选择。财政状况良好的本地投资者和基金机构仍然根据各自的组合在目标范围内寻找值得投资的物业。虽然部分投资者可能视近期的股票市场波动为一个负面讯号，但更多投资者认为地产市场比股票市场更为稳定，故决定把资本转投地产市场。
“由于市场基调稳固，加上本地经济表现相对较佳，故物业投资市场可望继续保持审慎乐观，并足以抵御不稳定的外围因素，”投资物业部执行董事林伟汉说。
写字楼市场
即使甲级写字楼的租金增长在2008年中开始略见放缓，但市场仍保持着良好的发展势头。甲级写字楼的租金于2008年前六个月递增16.5％，而在核心地区的外围区域，尤其上环更明显受惠于租户迁离中环的影响，致令租务表现良好。然而，非核心地区跟中环的租金差距仍然明显，特别是中环优质甲级商厦（如一期、二期国际金融中心，AIG大厦和遮打大厦）的尺租﹙或净租金﹚已超过了每平方英尺175港元。
由于港岛区大部分甲级写字楼经已全部租出或租金相对较高，越来越多租户开始考虑迁移至九龙湾和观塘等地区，因为该区最近落成的物业质素不俗，而且租金较低，其中城东志便是一例。然而，随着今年下半年在九龙东将有200万﹙净﹚平方英尺的空间供应，非核心地区的租金将面临一定程度的下调压力。
“我们预期 2008 年下半年港岛区的写字楼需求仍然持续。由于市场在可见的将来欠缺新商厦供应，加上空置率处于或接近历史低位，我们相信核心商业区写字楼的租金将持续上升， 2008年按年增幅最少为20%，”办公楼服务部执行董事简儒德指出。“写字楼租金于短期内料不会下滑，而长此下去最大的问题是许多业主未能在其物业组合内提供足够空间，以应付目前和新租客的需求。”
商铺市场
2008年上半年，整体商铺租金增长9.4％，以尖沙嘴为例，期内租金增幅高达28.1％，目前平均租金为每平方英尺468.6港元。然而，市场于过去数月开始变得两极化，一方面在主要商店街如广东道、皇后大道中和罗素街，商铺几乎全数获得高级品牌如珠宝及钟表商承租，某些商户更早于六个月前已提出预租，而月租更十分昂贵。相反，某些位于二线商店街如德辅道中、骆克道和轩尼诗道的商铺则需放租至少数月始能租出，而业主也接受以较合理的租金租予有诚意的租户。
“以上现象反映出目前商铺市场主要为高级品牌商户所垄断，他们极可能受惠于过去数年畅旺的股票及地产市场。无疑，高级品牌只会钟情于一线的街铺，但一个蓬勃的商铺市场应有多元化发展，尽量吸引不同种类的消费者，以应付因经济转变而造成冲击，”商铺服务部高级董事连志豪指出。
在目前整体经济不稳定的情况下，未来六个月零售市道、商铺售价及租金的上升空间有限。连志豪预期商铺租金将维持于现水平，并将于 2008 年底录得按年增长 5%。
豪宅市场
全球金融市场持续波动对本港地产市场投资气氛造成一定影响。买家对豪宅市场的入市意欲更趋保守。然而，由于优质物业数量有限，卖家倾向较为惜售。鉴于买卖双方目前处于拉锯局面，即使2008年首半年整体售价和租金分别大幅增长32.2%和13.8%，物业交投量却依然横行。
虽然多家银行相继调高按揭贷款利率，利率仍处于相对较低水平，故此相信利率调整并不会对豪宅市场产生任何实质影响。山顶施勲道 8 号一间洋房以破记录每平方英尺 57,000港元售出，反映出星级物业仍为有实力投资者所追捧。
与此同时，随着金融机构的高级管理层不断进驻香港，加上市场上可供出租的物业有限，对豪宅租金水平持续带来强大的支持。世邦魏理仕住宅部高级董事万亚伦说:“我们仍然看好本地豪宅市场，预计2008年全年租金水平将按年增长15 至 20%；而对于早前预期物业售价于年底时录得按年增长20至25%的看法则大致维持不变。”
展望 – 从挑战出发
无疑，本港物业市场在2008年上半年变得保守。次按危机的持续加深了大部分金融体系的波动性，迫使不少投资者采取观望态度。“能源和食品价格急升，以及利率极可能进一步调高，导致通胀加剧，令本地经济环境变得相当复杂。在本港，股票市场同样不断下滑，这无可避免地对投资情绪造成影响，” 世邦魏理仕香港、华南区及台湾资深董事总经理余锦雄说。“考虑到这些情况，我们预期整体地产市道将横行，但市场对于优质资产的需求则会持续，并视它们作为抵销通胀的对冲工具，因此地产市道于未来六个月将持盈保泰。”
尽管市场气氛不明朗，本港经济基调良好，加上中国经济前景乐观，将继续吸引外资流入本地市场。余锦雄表示： “外国机构投资者和本地投资者对少数优质资产的追求将刺激市场的活动，带动价格上升。只要全球金融、投资、贸易和商界仍对内地及区内城市感兴趣，那么香港仍可凭着完善的基建设施、财务、会计和法律制度继续成为海外企业设立地区总部的首选地方。由于港元与疲弱的美元挂钩，跟区内其它城市相比，在香港成立公司的成本仍相对较低。”
