看跌
游资撤离北京楼市
炒房族或准备抄底股市
因应房地产景气变迁，驻扎北京的炒房族现在是什么样的生存状态？在去年北京红火的楼市中，到底有多少投资客在撑市？而在今年北京低迷的楼市中，又有多少投资客在撤出？
记者近期对部分投资客集中的楼盘进行了走访，调查发现，包括国美第一城、富力城、美景东方、珠江帝景等多家楼盘正惨遭投资客抛盘，而这笔资金的流出方向同样耐人寻味。
从疯抢到抛售的转变
从2005年起的热销抢购，到去年年底开始惨遭抛售，国美第一城的命运可以说印证了投资客在北京地产市场的投资轨迹。
居住在国美第一城的小马，在2004年底就开始关注国美第一城，但直到国美第一城三期才抢到一套两居室。
“还是找了他们的一个负责人才给留了一套的，因为开盘价格低，宣传到位，一期2004年底刚开盘起价才4000多元/平方米，当时抢疯了。一个山西煤老板一下就买进27套。”小马说。
到了2007年，国美第一城售价翻番，最高时甚至超过每平方米1.3万元。
业主小冯则是纯粹带着投资的目的，于2005年以5000多元的价格抢到了国美第一城三期的3套房。
“我是贷款买的，为了投资，实际上国美第一城的低价位和热销引来了很多投资客。2007年国美第一城一度涨至1.1万元，当时有很多人打电话来买房，但当时楼市红火，很少有人往外抛，结果我也错过了这个好时机。”小冯不无遗憾地说。
据了解，国美第一城虽然在东四环，但公共交通极为不便，公交车很少，虽然距离地铁站仅3公里左右，但早上上班时间打车几乎是打不到的，所以这个楼盘的入住率一般。
“我一直在出租，租金这几年涨幅也不大，像130平米的两居室最早的时候租金是2300元/月，但现在最高也就能租到3000元，月还款额不断增加，租户还因为房地产市场不景气想压价。现在国美第一城房价已经回落到每平米1.1万元的样子，我现在还担心会不会再降，有点想抛了。”小冯说。
让小冯忧心的是，在国美第一城，像小冯这样的投资客不少，现在急于出手的人也不少，一年前，国美第一城挂出一套二手房，都是几个买主抢着买，而现在经纪公司的人带着一个买主来，能在小区里转悠半天，好几套房等着挑。
投资客急于抽身
6月份，有统计机构数据显示，在挂牌量最高的十个楼盘中，最高的国美第一城达到647套，富力城585套排第二，在这十个最活跃的楼盘中，有七个楼盘的价格出现了下跌，下跌的时间大约都在2007年年底。
“我就是从2007年年底开始产生抛房的想法的，那时候经纪公司就开始压价了，销售形势也不太乐观，但还是一直租着，不过听说今年还有可能加息，还贷压力很大，现在有些撑不住了。”小冯对记者表示。
而在去年10月就准备将手中的20多套房产抛售出去的温州商人李春则告诉记者，在一个月前，他的这些房产除了留下一套出租，剩余的已经全部抛出。
“因为房价高企、收益变低，我这个圈子2007年以来在北京和上海都已经不再进行投资了，我们这个圈子大约拿了近300套房产，现在一部分人已经转手，还有一部分房产没有来得及转出，有的朋友现在正在降价转手，还有一部分朋友不愿降价转手，留下一部分地段好、租金高的在手里，打算继续做投资，反正当时是全款买的，没有还款压力。”李春说。
李春告诉记者，他的圈子里大部分人认为，广东房价降了，可能北京房价也会降，抽身是最好的选择。
资金流向股市和二三线城市
投资客从2007年10月底已经在悄悄地从北京、上海、广州楼市抽钱，但这些游资又流向了哪里？
“去年底和今年上半年抽出的钱，我们基本上投向了二三线城市，这些城市还是有一些升值空间的，比放在银行强。”李春告诉记者。
一温州投资客告诉记者，二三线城市的开发商资金和销售经验都有限，今年以来地产行业受到严厉的调控措施，银行也收紧银根，地产开发要求投入资金巨大，地方开发商资金更为匮乏，在资金压力面前，他们不愿意公开降价以回款，而更愿意将楼盘秘密打包打折出售。
“我们从去年下半年就开始到二三线城市考察，很多时候打包价低至6-8折，我们一次买进至少在100套以上。我们在计算收益的时候，以投资回报率不低于80%才算不赔钱。”李春说。
但从记者和一些投资客的聊天中获悉，一些人则认为目前股市正处于较低位置，也有一些游资正在从楼市撤离后进入股市抄底。
“大批的投资游资正在从北京楼市撤离，目前北京二手房市场正在从去年的卖方市场变成买方市场，买房的人比去年明显下降很多，而卖房的却比去年翻番增加。如果投资客继续从楼市抽钱，北京目前的高房价很难支撑下去。”华亮经纪公司一位负责人认为。
这位人士同时认为，北京的刚性需求仍然很大，北京楼市仍有很大的支撑力，至少不会崩盘。
而一位温州投资客则认为“目前投资者普遍不看好北京，北京楼市可能会走上与广东、上海同样的命运。”
看涨
外资涌入中国避难
专家称将推动房价再次暴涨
这几天，由于“深圳房价赌局”，北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆再次成为网民、媒体关注的中心。不过，在网民及一些媒体的关注重点中，或许已经忽略了赌局双方各自的依据本身，太在意赌局输赢。
而对市场及行业而言真正有价值的是赌局背后的博弈，徐滇庆在博鳌·21世纪房地产论坛接受本报记者专访时透露了他真正的担心：国际资本市场环境恶化，而中国是巨量海外资本避难的最佳场所，问题是，中国目前的投资渠道除了楼市、股市，再没有其他能吸纳大量资本的场所，这种情况下，楼市、股市的暴涨似乎难以避免。
徐滇庆甚至无奈地表示，从目前的情况看，面对这些资本遵循规避投资风险的自发行为，成为目标的中国市场在政策上要想阻止，其实是毫无办法的。
警惕下一个暴涨
半年多来，全国主要区域房地产市场均出现了明显的价格波动和成交量萎缩，到目前为止，这种情况还在持续，对此，徐滇庆表示更倾向于是由于各种因素影响了买卖双方尤其是买方的信心所致，而并非真正的资本购买力出现了问题。
正当人们还在谈论房价还会跌多少的时候，徐滇庆却反向言之。“想进入中国以及中国本地的钱太多了，现在的楼市波动、股市调整，放在整个国际资本动向的大环境下来看，都只是暂时的，信心短期内受挫产生的。”徐滇庆坦言，一旦这种仅仅是信心层面的影响因素逐渐被市场所消化，离调头暴涨也就不远了。
2005年、2006年两年调整后的全国楼市，正是演绎了这样一种模式，在信心受到包括宏观调控在内的多方因素影响而后逐渐恢复，在2007年短短半年多的时间里，各地房价出现报复性上涨，深圳、广州、北京、上海以及其他几乎全国所有地区的房价，都出现超过50%的涨幅，不少地区甚至一倍、两倍上涨。
徐滇庆所担心的，正是这样一种调控下的“房价周期”。
他指出，结合国际资本动向，从中长期来看，中国房价将下跌的说法，显然是不懂金融或者忽视金融资本对房价的真正作用。
“来自海外的大量资本现在已经聚集在国门之外，影响他们进入的只是中国市场目前处于调整阶段和一些政策带来的手续上的麻烦。但一旦这些资本决定冲进来，我担心下半年中国的楼市、股市会再度出现暴涨。”
不过，徐滇庆还指出，这些资本严格意义上来说并非炒作一把就走的热钱，而是看好中国市场的增长潜力，在国际投资市场环境恶化的情况下，选择投资中国市场避难，有他较长的投资周期，因此和热钱还有所差别。
那么，如何在被国际资本推动房价上涨的情况下，保护普通老百姓的利益？
对此，徐滇庆表示，去年提出关于住房保障体系的24号文的实施情况，将是解决这个问题的关键。“资本将主要集中在高档物业市场，这个政府不应该管，也管不了，政府应该做的是贯彻照顾弱势群体的政策，加快住房保障体系中各类保障性住房的建设和整个体系的建立。总之，国际资本推高中国房价和政府加大力度解决广大中低收入人群的住房问题，这两者可以共存。”
物业税逃税要惩治
政府解决庞大中低收入人群住房问题、建立完善的住房保障体系的资金从哪里来？
徐滇庆指出，应该尽快研究可行的物业税征收实施办法，开征物业税。这对资本过高过快推高房价起到抑制作用外，也能为建立住房保障体系提供资金支持。
在徐看来，某种程度上，正是大量资本对房价的支撑，反而令物业税的征收对房价的冲击在某种程度上被抵消。现在社会流动性过剩，每个月流入中国的资金，在今年的第一季度是6000亿元人民币，到了4月份达到500多亿美元，5月份是770亿美元。
他坦言，现在物业税改革举步维艰，主要的问题还是利益集团阻力太大。“物业税征收之后，恐怕最大的冲击不是山西煤老板的炒房资本，到北京一买就是十套房屋，放在那里空置仍然可以通过交税持续持有。”
徐介绍的北大物业税方案还提出了逃税的惩治措施。按照这个设计方案，如果逾期不交，是可以的，政府将对所欠税额计算利息，年利率是18%，超过三个月是22%，所欠税额超过房价25%的时候，法庭发出传票，若不去补交，过两个月发第二张和第三张，传票的性质发生转变，前两张是经济问题，可以通过补交税款解决，第三张却是藐视法庭，规定可以判七年。 (据21世纪经济报道)
