北京楼市上半年在交易惨淡中落下帷幕。虽然期房住宅交易量从4月份开始逐步上升，但上半年仍旧没有摆脱交易总量快速下滑的局面。
根据北京房地产交易管理网的数据统计发现，今年北京住宅销售总量同比去年同期降了近四成。同时，来自北京易居研究所的统计数据显示，今年北京住宅销售均价环比也出现了下降，其中6月份销售均价跌破13000元/平米。多数业内人士认为，今年上半年住宅市场出现的滞销落价为近5年首次出现，这是宏观调控逐渐深入的必然结果，至于下半年走势如何，目前很难判断。
交易量 同比下降近四成
方强年初就开始定期对北京楼市交易数据进行监控，方强为东北四环、南三环两个项目的销售副总监。“年初我就能够感觉到购房者的观望情绪。”当时他负责南三环项目的销售工作。虽然该项目的销售价格不是很高，但“每次新推楼座时看盘的人多，实际购买时却迟迟不下手。”
好在这两个项目都是今年入市的新项目，开盘前根据市场制定了合理的售价。“春节过后，项目销售量有所好转。”方强记得东北四环项目春节后销售量猛增，但不久北京楼市交易量再次跌入低迷状态。“4月份以后，北京楼市热销的都是低开的新盘，或者价格比较合理的老项目。”方强介绍，南三环项目的交易量，从4月份开始逐渐递增，虽然增幅不大，但仍然是该区域销售最好的楼盘之一。而去年暴涨的项目，销售量都少之甚少。
来自北京房地产交易管理网的数据显示，2月份因为春节长假，此月成为上半年交易量最少的一个月，春节后的3月份交易量出现一次快速放量，达到5672套。从4月开始，期房住宅的交易量放缓，期房住宅交易量仅为4955套，5月增加至6698套，6月则达到今年上半年交易量顶峰，达7870套。
“虽然后三个月交易量出现增长，但整体来看，今年上半年北京楼市仍旧处于近年来销售的低谷。”北京欣原业地产机构总经理罗园表示。
北京房地产交易管理网的数据显示，今年上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，其中期房签约33284套，平均月签约5500套左右，现房签约量为7870套。而去年上半年住宅期房及现房网上签约总量为65004套，其中期房签约总量为54290套，平均月签约量在9000套，现房签约量为10714套。今年上半年签约量比去年同期则下降了24404套，下降的幅度达到38%，降幅近四成。
均价 4月开始持续下降
签约量持续下降的同时，上半年交易价格也开始出现下滑。
记者统计数据显示，除别墅项目外，住宅项目有近80%的项目在打折销售。年初，北京住宅出现了交易放缓的局面，少量项目出现了小范围的打折促销，幅度均在9.8折左右。3月份，住宅打折促销数量增加，幅度开始扩大至9.5折。5月份打折幅度加大，多数楼盘以特价房、团购或者直接降价方式进行销售，部分项目打折幅度达9折左右，甚至个别项目实际成交价接近8折。清河某项目5月底曾推出一次性付款8折的优惠；6月初，定福庄某项目推出一批特惠房，部分户型可享受8.5折的优惠。
“上半年北京房价同比去年肯定是上涨，但从今年的环比来看，呈现逐渐下降的趋势。”永同昌集团营销总监肖志刚表示，尤其是部分新入市的项目采取低开策略，在一定程度上将其他项目的销售价格给拉了下来。“市场大势整体不好，开发商预计的快速回暖并没有实现。在持续的低价新盘主导市场局面下，部分老项目的后期因资金压力，开始打折销售。”肖志刚认为，今年上半年北京楼市的主导是新盘，而新盘几乎全部采取低开策略。在此局面下，房价下降已成必然。
从北京易居房地产研究所提供的交易数据来看，4月份开始，北京住宅销售成交均价由13488元/平米降至6月份的12677元/平米。在交易量三个月持续上涨时，交易价格出现了持续下降的局面。罗园表示，交易量上涨的原因是交易价格下降导致的，只有价格下降交易量才会上涨，同时6月份大量新盘低价入市，部分老项目后期也深折销售，在一定程度上导致6月份的成交均价直线下降。
别墅市场 一枝独秀价量同涨
记者在调查采访中发现，虽然北京楼市出现了销售价格下降的趋势，但以别墅为主的高档项目仍旧在持续缓慢上涨。别墅产品的成交均价从今年2月份开始出现缓慢上涨，2月份别墅项目的成交均价为15524元/平米，到今年的6月份该价格则达到21383元/平米。除了6月份的成交数量略有下降外，从2月份开始，别墅产品的成交数量也是逐月递增。
昨日，多个别墅项目的开发商接受记者采访时表示。下半年将仍旧会有一定量的产品推向市场，但产品的数量会逐渐减少，同时，销售的价格也会逐渐递增。龙湾和院是今年别墅市场中热销的项目，该项目今年5月推向市场50多套别墅，当月就销售了35套，随后在6月又推出20多套的别墅，结果全部认购完毕。“我们还将在7月再推一部分产品，销售价格也会略有提升。”龙湾和院销售副总经理贾涛表示，从其销售的市场表现来看，今年别墅市场受大势影响不大。另一个位于奥北别墅区域的融泽庄园5月份销售了19套，6月份认购加上销售的数量则要远远大于5月。
来自易居研究所统计的数据显示，今年上半年北京别墅销售总量达1244套，交易集中在中央别墅区及奥北区域。“别墅热销应该是常态。”北京易居研究所副所长牟增彬表示，目前别墅土地已经禁批，市场中在售的别墅产品主要是此前老项目的后期，随着这些老项目后期土地的开发完毕，北京新别墅产品将从市场中消失。作为稀缺的高端住宅产品，别墅具有很强的抗跌性。
■市场预测 下半年可能继续平淡
多位业内人士接受记者采访时表示，北京住宅交易价格下降和交易放缓已经成为业内共识。但今年上半年北京楼市变化没有规律可循，即使是已经被多年印证的“金五银四”的传统热销月份，在今年则成为销售较差的月份，尤其是4月份的交易量仅高于春节期间2月份的数量。“去年上半年的销售量和销售价格同涨的局面不复存在。”有专家指出，今年上半年北京楼市可以用乱局之年来形容，该阶段楼市呈现出来的更多的是起伏型的调整，因此就很难有规律可循。
但专家普遍认为，今年下半年北京楼市日子依旧艰难，至于楼市何时走出观望，专家的观点各不相同。“下半年北京住宅交易市场仍处于交易平淡期，部分销售价格合理及宣传力度较大的项目，会取得好的销售效果，其他价位虚高的项目仍旧会门可罗雀。”按照目前的趋势来看，7月份的交易量仍有可能持续上涨，但从8月份以后就不好预测。
方强则认为，按照目前的市场表现来看，今年7—9月将可能形成楼市的探底。“该降的也降得差不多了，不降也基本熬了过来。”今年下半年楼市从10月份会有一个比较乐观的回暖。
不过在记者的采访中，乐观的专家不是很多。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋则更加悲观，他认为，今年下半年楼市的惨淡局面至少持续到年底，甚至会延续明年的一段时间。
