“群租”推出“求职旅社”

　　有律师提出，如能将群租房定性为经营性用房，问题将迎刃而解。

　　商品房变“旅馆”邻居苦不堪言

　　深受“群租”影响的陆女士倾诉了她的遭遇。

　　陆女士住在省儿保附近的一个小区里，该小区只有三个单元。今年1月，与她同个单元的一户人家，将自己的住房进行“变脸”，在小区内开起了“旅馆”。原本只有80多平米的三室一厅，改装后多了4个房间，客厅被分割成3个小房间，连房外的天井都变成了房间。

　　“住在这家‘旅馆’内的人大多是来省儿保看病的，小孩子一般在3岁左右，由家长带着。由于只有一个厕所，这么多人上厕所自然成了问题。我经常看到那些小孩子随地大小便，楼梯口、小区内到处都是，到了夏天气味特别难闻，而且小孩子多了，吵得要命。”

　　陆女士说，除了卫生和健康隐患，安全也是个大问题。自从该旅馆开张后，小区里自行车、电瓶车失窃的现象也多了。

　　企业试水“群租”推出“求职旅社”

　　相对于房东自己开设的“求职公寓”，杭州某家公司就正规多了——开设了专门的“求职旅社”。

　　该旅社的员工张先生说，这是专门为群租者提供的廉价旅社，有正式的营业执照，刚刚开张。从上两个月的试营业来看，总体反应不错，200多个床位的平均入住率为60%-70%。

　　“考虑到外地毕业生在杭州人生地不熟，又没有什么钱，住房是个很大的难题。因此，我们设置了4人间、4人标准间、6人标准间、8人套间等4种房型，均为上下铺，每晚10元、20元、22元、25元不等。同时，我们还联合求职网站，并在旅社内设立就业服务部，免费帮助他们找工作。”

　　此外，该旅社并不是所有人都可以居住。居住在此的人员必须具有中专以上学历，居住前必须出示身份证、学生证或者毕业证。

　　看来，这个旅社从某种意义上讲，将成为真正的求职旅社。

　　有人反对靠经济手段制约群租

　　尽管已经开始出现正规化的“求职旅社”，但大部分的群租房还是处于管理混乱的状态。

　　读者陈先生认为，下沙清雅苑收取保证金和物业费的办法并不是很合适，最好是物业公司跟房东好好沟通，让房东管好租客。“房东可以在出租房内张贴告示，详细写明出租房内要遵守的规则，如规定晚上10点之后禁止喧哗。我有个朋友就是群租在一个农民房里，房东就用这个方式来约束租客，他们也都严格遵守了。”

　　在房管部门工作的金先生表示，“群租”作为一个新现象，它的出现与存在有一定的合理性，但是也有很大的弊端。“群租”会给物业管理带来一定的难度，并加剧小区公共设施的损耗，而公共设施的费用是由全体业主均摊的，这对别的业主来说很不公平。

　　“说到底群租是由房地产市场供需变化这一经济杠杆导致的，房价高就促使租金高，租金高就使得很多人想到用这种比较经济的方法解决住房问题。想要解决这个问题，最好是召开业主大会，由全体业主及物管协商决定一个较为合理的管理方法，但是不要涉及收取保证金等经济的手法。另外，由于‘群租’在法律上处于空白，我并不是很赞同相关部门的介入。”金先生说。

　　律师观点

　　“家庭旅馆”性质是商业行为

　　浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟表示，虽然下沙清雅苑对管理群租采取了一定措施，但从行政法律关系来说，物业公司和业主大会没有处罚权。业主大会作为自治组织，有权制定小区公约，清雅苑业主大会在业主公约中制定“良好行为保证金”并委托物业公司进行实施，应当建立在民事法律关系之上，但在实际操作中有一定难度。

　　怎么看待房东自己推出的群租模式的“家庭旅馆”呢？陈律师认为，和一对一的房屋租赁相比，群租房需要消耗更多的社会资源，更符合商事行为，即与开旅馆、招待所、饭店等类同，成为一种商业赢利行业。

　　从这个角度看，“家庭旅馆”应该受到商事法律和相应行政法规等的调整。而根据有关规定，饮食、娱乐、服务企业的选址，必须符合当地城市规划和环境功能要求，应防止环境污染和扰民事件的发生。如果把“家庭旅馆”定性为旅店经营，就需要行政审批了。

　　给群租定性可能是解决问题的关键

　　“群租”给很多人带来了困扰，而在法律上又处于空白，在这种情况下，该怎样解决这个问题呢？

　　陈律师认为，群租者如果产生扰民行为，侵犯相邻业主的权益，就构成了对其他业主的相邻权的侵害。按照《物权法》的规定，业主大会和业主委员会可对群租所发生的弃置垃圾、排放污染物或者噪声等问题进行制止。

　　作为群租的“受害者”，一旦相邻权受侵害，尽管可以通过法院来解决，但由于诉讼成本很大，很少有人会这么做。同时，也浪费宝贵的司法资源，法院执行难度也很大。

　　这样一来，当群租越来越多成为普遍现象时，已经很难用现有的法律法规从根本上解决这个问题了。那么，就应该对新兴的事物——群租进行定性。

　　群租到底是民事行为还是商事行为？这是值得探讨的问题。

　　目前，《物权法》规定，如果将住宅用房改为经营性用房，就需要审批。而目前群租房还游离于法律边缘，没有被定性成经营性用房。

　　相信不久的将来，《物权法实施细则》出台，将会给群租房一个准确的定性。