5月中旬的一天傍晚，居住在江宁一处出租屋的程鹏（化名），接到21世纪国际公寓售楼小姐打来的电话，告诉他马上开盘。一直在等待该社区推盘的程鹏不敢怠慢，急匆匆吃完晚饭便带上2万元定金杀奔案场。结果，“排队的人多得出乎意料”，最终，程鹏以前百顺位选中了一套90平方米的两房，单价6650元，比自己的心理预期高了足足500元。程鹏的经历在近期江宁的购房者中比较具有代表性。
今年以来，在南京楼市各大板块相对低迷的情况下，江宁板块却出人意料地成为冷市中的“热岛”。在上周五本报举办的江宁地产精英论坛上，应邀前来的10多家江宁开发商代表神清气爽，纷纷表示自己的楼盘卖得不错。而来自网上房地产的统计显示，今年1-5月江宁楼市共认购8216套，多次位居全市各板块销售榜首。
一季度供销比0.9：1
论坛上，江宁区房管局副局长王伟军介绍，今年1-5月江宁“合同销售面积102.76万平方米，合同销售总额51.42亿”，较2007年同期销售95.44万平方米、销售总额44.87亿的数据分别上升7.7%和14.6%。整个江宁地产1-5月的市场表现堪称“优秀”。
在供销比方面，目前1季度江宁供销比为0.9：1，4月供销比为1.2：1，5月扩大为2.09：1，“5月份的供销比把1到5月份的供销比数据拉下来了，本来市场应该是非常供不应求的。”据了解，江宁1季度商品住宅上市量仅为29.01万平方米，较去年同期下降了23.5%，“供需关系倒挂严重”。
而到了4、5月，随着21世纪国际公寓、亚都天元居、世纪东山、东方龙湖湾、左邻右里、康桥水岸、百家湖花园等大批房源上市，供应量大幅提升，缓解了紧张的市场供求，而之前出现的连夜排队、短期脱销等局面属于需求的集中释放。
5月均价5389元/㎡
江宁房管局的数据显示，5月江宁普通商品住宅销售均价创下了5389元／平方米的新高。目前，岔路口以5651元／平方米的成交均价领跑江宁，其余从高到低依次为是东山片区：5403元，开发区：5460元，禄口4027元。此外别墅的均价是10733元／平方米。
据介绍，江宁楼市主体成交价格在5000－6000元／平方米之间。一季度，此类房源共销售1957套。除了5000元／平方米以上价格的房源销售份额基本平衡外，3000－5000元／平方米价位的房源占比逐渐减少，转而向5000－6000元／平方米的价位靠拢，这主要受成交区域结构的影响。
王伟军表示，现在江宁楼市的价格已经出现了两极分化的现象，5000元以上的房源比较多，3000－4000元价位的房源很少，而3000元以下的又比较多，主要是因为新兴的禄口、谷里的开发，上市的量比较大，稀释了江宁主城区的价格。
开工面积下降10.9％
据王伟军副局长介绍，08年全区新建商品住宅预计上市量将达到330万平方米，大概3.2万套房源，较07年增加近40万平方米，主要上市区域将集中在科学园、九龙湖片区。考虑到1-5月占去全年时间的4成，而其间总去化量102.76万平方米仅占预期上市量的3成，未来江宁开发商的销售压力或将增大。这一点从5月份2.09：1的供销比状况可以看出一丝迹象。
但是王伟军坦承，由于1－5月开工面积较去年同期下降10.9%，因此供小于求的状况可能还会在未来一段时间内得以延续。
在王伟军看来，开工量的减少有受宏观调控影响的因素在里面。虽然调控在一定程度上抑制了供给，“但是（江宁地产的）质上去了，所谓的质就是住宅的质量水平等方面，通过这段时间的积累有比较大的提升。”
不过，在整体看好江宁楼市的同时，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也认为，本轮宏观调控中，政府需要在调控力度把握、配套跟进等方面做得更多，例如对公交的支持等，可以切切实实提高江宁人居舒适度。
高档房标准或将再调
今年1月，江宁将区内高档房标准由原来的5100元／平方米上调至6000元/平方米，但在本次论坛上，王伟军副局长透露，江宁的高档房标准“按照现在的趋势可能还要调整，因为计划没有变化快。”
有关人士指出，随着万科金域蓝湾、恒大绿洲等品牌项目的进入，特别是金域蓝湾8000－10000元／平方米的初步定价在相当程度上推高了江宁开发商的价格预期。笔者上周现场踩盘发现，以万科为标杆已经成为其中部分楼盘未来的定价方针。
王伟军在论坛上透露，5月份，江宁楼市5000－6000元/平方米价位的成交量占到整个成交的61.2％，6000元/平方米以上占到17％。而据笔者了解，近期上市的一些新楼盘甚至已有价格突破7000元大关。
但是参加本报江宁地产精英论坛的嘉宾达成了共识，“不能为了提价而提价，价格的提升需要品质、配套、服务等各方面的跟进”，“在目前的市场情况下，开发商更应当强调做好内功，通过高品质的产品脱颖而出。”
守望与坚持
最近和不少地产界内的同行聊天，发现他们脸上的神情大多是无奈的苦笑，面对今年频出的宏观调控政策、金融政策、市场大环境走低等这些敏感问题，大部分人只是一笑而过。这样的笑，不是因为不在乎，而是真的感到有些迷茫了。
在上周五的《江宁地产精英沙龙》上，听到最多的却是朗朗笑声，那是一种饱含自信的笑。的确，对于南京整体市场普遍遇冷、江北板块甚至展开了价格肉搏战，江宁的销售情况的确可以说是独领风骚了。不但销量不减，价格也节节攀升。
沙龙上一位专业人士的话非常形象地点出了江宁的优势所在——“江北是价格盆地，江宁是人居高地”！丰厚的历史积淀、优渥的自然资源、指日可待的轨道交通、多样化的产品类型，都让江宁的房地产呈现出持续性的健康状态。就在整体大势有些回落的调整期内，江宁市场的各项数据让人感到了一丝希望。
与会的十数个楼盘项目，几乎在过去的5个月里都超额完成了销售任务，对于下半年的市场更是感到乐观。对于外界纷纷扰扰的楼市多空之辩，江宁的开发商们大多以理性的思考去分析，而不会盲从。相信只要做好最根本的产品品质的提高，并以一个合适的价格入市，自然会收获应有的市场认可。
去年楼市的暴涨、溢价有些过分，是不正常的。现在是逐渐回归理性的一个过程。从江宁楼市的现状来看，刚性需求依然存在，只是购房者变得越来越理性，对于买房的要求越来越高，若要平稳度过今年的调整期，降价并非是上上之选，关键在于如何经受住消费者挑剔的眼光。从品质到地段、从服务到附加值、从产品差异化到产品的个性化，真是一个都不能少。
面对挑战，与其随波逐流，不如选择做市场的守望者、信念的坚持者，这是我所看到的江宁楼市。
