2007年杭州土地价格有所上涨，带动新房、二手房价格上涨；2008年在一系列政策调控下，国内其他大中城市房价都出现了不同程度下降，杭州房价却不降反升，对于这种现象，购房者怎么想？怎么做？带着这些问题，浙江中原地产联合今日早报对关注本次人居展的杭州购房者进行了一次调查。
对后市的信心趋于保守
在本次调查中，购房者对杭州房价2008年走势预测的问题依然是最关注的焦点，同时它的变化也在一定程度上牵引着购房者的消费主张。
调查结果显示，在新房关注群体中，近半数的人认为杭州楼市在2008年不会再有太大程度的上涨，保持稳定的可能性较大；而认为杭州房价会继续上涨的购房者，只占到本次调查样本量的23.9%。相对而言，二手房的关注群体显得更为保守，他们当中看稳的人群占4成，而认为二手房价走势“很难说”的占到了该人群1/4的比例。这与去年的消费预期相比，显得有些底气不足。
通过历届房交会的调查数据比照发现，希望通过投资转卖增值获益的购房者比例也表现出明显下降的态势，只占到新盘关注者4.1%的比例；在二手房关注者群体里，抱着同样想法的投资者占到的比例则更微乎其微（仅占2.4%）。目前大部分投资者认为：杭州房产物业的增值空间目前已相当有限，要在如此空间中“掘金”，已经很难。
购房日期有所延迟
从调研报告中发现，本次参观人居展的客户中，近七成客户参观人居展的目的只是想了解楼盘信息，为购房做准备。而真正打算在本次人居展上下单购房的客户比例只有15.9%，虽然不少购房者表示留意房产已久，但下单的日子，似乎依然难定。
这一点从关注者预计完成购房的时间变化也得到了印证。调研显示，被调研者无论是新盘还是二手房的关注人群，其意欲买房时间都有不同程度的延后。新盘、二手房关注者推迟了购房时间分别为24%、30%。他们当中，超过半数的楼市关注者购房时间都集中在未来1-2年之间。这一数据对比2007年年末房交会时的情况，则陡然上升了9.4%。而从下图我们也不难发现，预计在年内下单的关注群体比例下降多达12.8%。
根据受访者调查发现，影响消费者产生购房计划改变的原因很多。其中证券等投资市场的变化，开始越来越多地影响消费者的购房决断。
虽然有如此多的外力影响，但购房者对于杭州房价的预判，依然趋于理性保守。从楼市关注群体的结构组成、购房目的和预计购房时间的变化来看，房价的高位运行和未来走势的不确定性，成为购房者购房行为最终的决定因素。加之可选房源较少的因素（主要产生为消费者心理落差较大），可以预计，在没有重大外因的影响下，消费者从购房前信息了解到下单的周期，可能将拉得更长。
购房主力日趋年轻化
无论是“80后”还是“新杭州人”，都可以冠之以年轻人。他们是现在职场的主流力量，最重要的是他们中很多人都到了结婚生子的年纪，面临初次购房的选择。在楼市刚性需求当道的今天，他们无疑已是购房群体的主力军。
本次调查的客户中，新盘和二手房关注群体年龄在20-30岁之间的购房者分别占到66.9%和63%。相比去年10月房交会此类人群增长将近2成。而40岁以上的购房群体则出现1成左右的同步下滑。可见杭州楼市购房者低龄化趋势，已日趋明显。
由于此类年轻的购房群体工作时间不长、积蓄不多，购房首付压力较其他群体而言更大。调研结果显示，除自己的存款外，他们当中大部分需要“内力”支持才能达成购房。下图可见，4成以上的80后购房首付，主要来源于父母资助和亲友借款。因此可以说在购房时是集中了全家之力。
婚房需求大幅上升
上世纪90年代中后期高等院校大规模扩招，2002年-2007年，5年内杭州非农业人口数量增长超过50%，这其中大部分是大学毕业留杭工作的人，这部分人通常被称为新杭州人，他们已经完全融入杭州，并打算在杭州安家。对他们来说，在杭州拥有一套住宅的愿望，可能比任何人都更为强烈。
从本次人居展的调研结果表明，这部分新杭州人的婚房需求及改善居住条件（租改购）的需求，成为杭州楼市最强有力的支撑。而其中婚房需求占到新房关注者3成以上的比例，相对而言，此类人群关注二手房比例则稍逊一筹。
80万元总价房源最受宠
这部分主流购房群体是首次置业，主要由一些专业技术人员和公司一般职员构成，工作时间不长，首付款压力不言而喻。据统计，这一群体中七成以上首付能力在30万元以下，他们当中多数人月还款能力最高不超过4000元，贷款年限大多集中在15-20年，折合目前银行的贷款利率，他们能承受的最高房款总价在80万元上下。
需求开始转向郊区
随着楼市购房群体的年轻化、承受能力弱化等趋势，现阶段杭州主流购房群体，对房价敏感度也比过去更高。在价格杠杆的倾斜下，不仅促使主力购房人群购房计划改变，同时也潜移默化地改变了其对房产选择的要求。
从新房的关注人群调研来看，与以往数据相比，此次受访人群购房首选区域出现颠覆性逆转。受访者直奔小和山、闲林、老余杭区域，而滨江区(一桥、浦沿)同样也是本次调查中成为最受购房者青睐的区域之一。这也是主流的年轻群体，在区域接受程度上与其他人群所表现出来的巨大差别。
受外来供应量及后市预期的影响，2008年以来小和山、闲林、老余杭的房价一路低开，很多楼盘的价格又回到了2006年底、2007年初时的水平。滨江区(一桥、浦沿)现阶段的新盘供应量主要由2005年、2006年成交的土地转化而来的，土地成交价格相对较低，新盘开盘多采取低价入市的策略。另外余杭公交一体化进程的顺利推进，大大改善了这个区域与主城区连接的交通状况，沃尔玛超市也进入了实质性阶段。滨江区(一桥、浦沿)是目前滨江区中配套最成熟的区域，快速公交线路的开通，大大缩短了到杭州主城区的时间。生活配套成熟和交通便捷，成为购房者首选这两个区域的重要原因。
在此次人居展调查中，主要客户的工作区域及上班途中理想消耗时间也相互匹配。下图可见：此次调查的客户中，大部分都是在城中、城西以及滨江等区域工作，如果购房者选择这两个区域的话，上班途中所消耗的时间大约在40分钟左右。
小户型呈现供需两旺
2006年出台了90/70新政之后，开发商在小户型产品的开发上花费了很多心思。到今年，此新政已实施近两年，杭州迎来了小户型商品房集中上市的高峰期。2008年5月杭州六城区加余杭区新增供应量5000余套，其中小户型大约在3000套左右。从人居展期间的成交预定情况看，排在成交预定前几位的，都是以小户型产品为主的楼盘，如天阳上河、丽江公寓、汇盛德堡、银爵世纪公寓等，日成交预定量都在10套以上，这些楼盘也都是人居展上的人气楼盘，看房者踊跃。
从市场小户型产品的特点及供应结构来看，与客户需求还是较为匹配的。70-90平方米的大两房和小三房，基本可以保证主流购房群体在5年之内的生活及家庭成员增加等需求。但由于小户型产品的市场接受程度高，开发更朝精致高档化发展，小户型产品的单价也水涨船高。这样一来，总房款并未得到实质性下降，市场上小户型产品的总房款与这部分购房者所能承受的最高总价，还有大约20万元的差距。所以，新政之后杭州楼市虽在产品供应结构上发生了变化，但房价并未发生变化，这仍成为阻挡购房者实现购房愿望的最大障碍。
选新房还是二手房
此次调研报告显示，新房与二手房的需求比为2.5∶1。从这个比例可以看出，人居展以来，为什么杭州透明售房网上二手房日成交量依然徘徊在50套水平的原因。与去年赶在人居展上集中大规模推盘不同的是，今年不少开发商都在展会前就开始吸纳意向消费群。也说明开发商对于客户目前不急于下单购房的心理已早有预期。从下表可见，影响一、二手关注人群购房时间变化的因素几近相同。那么究竟是什么原因促使二手房消费群体流失？
税费成为难以承受之重
上表可见，房价上涨是所有消费者改变消费预期最重要的原因。房价承受的压力与日俱增，而对于选择二手房的购房者而言，二手房交易环节中的一些因素也会构成交易的负担，而且成为交易过程中非常敏感的因素。例如未超过5年年限而增加的税费，加息带来的月供增加，以及二套房贷无法享受优惠利率等。根据人居展的调研来看，半数以上的购房者认为卖方交易税费转嫁带来的高负担最难以接受；其次是加息带来的月供压力增大。
市中心不再成为二手房首选
本次人居展调研结果来看，城北片区中大关、德胜、三塘一带成为首选，将原本二手房的绝对首选区域市中心（老城区），完全抛在脑后。
从地段选择的排序情况来看，在二手房市场上淘便宜房的群体不在少数。但经过房交会现场消费者深度接触后发现，目前坚定不移留在二手房市场上的群体仍不在少数，换句话说，此类人群下单意向更为明确与迫切。比如目前由于大关、德胜、三塘一带住宅分布密度较大，同时，该片区的存量房中有较多的中小户型，在总价上也能更加贴合主力购房群体的需求，在存量供应上也占有相对优势。选择生活配套齐全、公交体系完善的老社区成为更多有生活经验、关注即时生活成本人群的原因所在。
同时，由于即时的居住需求与楼盘居住现状的巨大差异，使得去年到今年上半年期间，大批交付的近郊新盘急不可待地涌入二手房市场。这当中相当部分的业主在购置物业时并非投资而为自住。即使均为现房，对比生活后期的交通、时间成本而言，二手房对于没有完全做好准备的他们来说，可能更为合适。
