通常，房产项目开发销售完毕，开发商即向物业管理公司办移交，之后轻松离场，移师别处开始新一轮开发。开发商与业主、与这块土地及所建项目，就不再有直接的、深度的利益关系。因此业界有句戏语：“开发商就是豆腐老板，做一板，卖一板，清一板。”而与此同时，业界一向有一种共同的感慨：“全体业主赚的，远比开发商多”。
作为开发商，认真负责地把事情做到顺利交付，自然是尽了法定的义务。开发商也将顺利售罄当成是功德圆满，但如此干脆了断，却未必是最佳方式。近年，越来越多的开发商，开始尝试持有一部分自己所开发的物业。
“自持”不是政府规划建设的配套项目，也不同于开发商销售不畅而不得不成为“房东”。本话题所说的“自持”，是一种有意识的主动持有行为。这种自持，有望给开发商带来长远稳定的收益，有望提升区域的价值。
开发建设后，开发商同时也成了房东，开发商的利益某种程度与业主保持了一致。既然开发商自持物业，表明开发商看好该项目及区域前景，表明开发商愿意对这一区域承担责任。这将给业主良好的心理暗示，并客观上促进项目销售。
开发商自持物业与获取土地越来越难、代价越来越大，有着密不可分的关系；与房地产融资难度增大、规避金融风险有着密不可分的关系。
开发商自持物业的类型，较多是高端项目或郊区大盘的关联性配套物业。而自持物业的管理与运营，有着明显区别于开发建设的特性，这对于开发商而言也是一个全新的挑战。
开发商自持物业，一个新现象，一个新课题，有更多的内容值得深入关注。今天，不过是刚刚开了个头……
外地大鳄先后出手 自持物业渐成杭州商业地产主流（万莉 陈贲）
华润新鸿基在钱江新城引进了万象城项目，凯德置地也要在钱江新城引进其全球地标性品牌综合项目“来福士”，远洋房产斥资43亿入驻拱墅区商务地块，嘉里建设的杭州嘉里中心即将动工，复地收购了城北商业项目花园商贸城……随着一个个外地大鳄进驻杭州，并大手笔引进了多个综合体项目，一种统一管理、统一经营的自持物业模式在杭州慢慢开始流行，并呈现出燎原的趋势。
越来越多的开发商开始认识到，在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，未来城市房地产的发展趋势将是商业+专业经营+持有（或部分持有）物业。在一些发达国家，自持物业的比例已经达到了50%以上甚至更高，而在中国，深圳的花强、香港的金龙、上海的瑞安、新加坡的凯德在传统的房地产经营方式上可能不是最强的，但在商业地产方面，他们绝对可以独当一面，笑傲江湖。
“坐地”生财成地产商新追求
一方面是对自身管理能力没有信心，另一方面是受制于资金的短缺，商铺、写字楼等分割销售，以求快速回笼资金，这是一些国内开发商的无奈之举，而这样的情况现在正有所改观。近几年来，杭州不少开发商也同样开始关注对自持物业的经营。
华润已经把住宅与商业地产的比例调整为六四开，而在此之前，其住宅与商业地产的比例是七比三；建工房产的自持物业比例占了总量的40%；而滨江房产、金成房产、天都城置业等公司也逐渐开始增加了自持物业的比例。
去年8月份，中国商业地产联盟发布了《2007中国商业地产发展报告》，2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”开发模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。
“这主要是一个战略上的考虑，多数大企业认为，土地价值会越来越大，供应会越来越少，地价上涨的预期主要来自政府政策。另外，住宅市场受到政府更多的限制，也是企业转向商业地产的原因之一。”动力地产董事长高广志表示。
自有物业营运模式多样化
“对于开发商来说，住宅的开发销售肯定是最主要的盈利模式，同时也是资金回笼最快的方式，但随着企业发展到一定阶段以后，肯定需要从这个产业上下游或者左中右拓展。经过几年的探索和发展后，我们形成了置业经营和酒店经营两个持有物业的板块，其中置业经营主要有庆春路、秋涛路、平海路和新杭路几个黄金地块7万-8万平方米的商业物业，而酒店经营方面主要是友好饭店和千岛湖的五星级酒店。”滨江房产副总朱立东介绍。而滨江房产的这一做法，也可以说是杭州不少开发商的一贯思路。
除了最常规的写字楼、商铺、酒店外，开发商手头的物业持有模式也开始多样化起来。“实际上，‘自持物业’的概念还要复杂，我们在闲林开发的八年中，除了商铺外，还引进了小学、中学、幼儿园等自己持有的教育物业，还有青少年活动中心和杨乃武与小白菜文化展示馆这样的文化、旅游物业。”金成房产副总裁朱早介绍。
持续稳定的地产收入才是根本
在我国，房地产商往往又叫开发商，就是通过建房卖楼来获取收益。这么多年来，开发商所做的事情就是“拿地——建楼——卖楼——收钱——再拿地”，不错，在地产行业繁荣期，开发商赚钱就是这么简单。但是，如今的开发商却颇有几分人人自危，潘石屹甚至说内地地产业百日内必有大变局。他没有说地产将迎来寒冬，但“备冬”却是每个成熟的开发商都应该想到的策略——降价卖房、出让半成品的项目或是持有部分或全部物业进入商业地产经营阶段。
从2006年开始，很多开发商就逐渐意识到，持续稳定的地产收入，才是他们长期发展的根本。所以，像中粮、世茂、中海、合生这些有实力的地产企业，一方面继续开发住宅，另一方面把大规模的资金投入到商业不动产的开发，而且很多都从中尝到了甜头。因为作为持有型的物业，不管是酒店还是购物中心，一旦发展起来，每年的租金增长速度非常快，同时对于企业的物业资产增长来说也很快。不管是资本运作，还是通过经营性长期贷款，都能给企业源源不断地提供资金。但是对于开发型的物业，国家的信贷是收缩的。在这种情况下，他们意识到，商业地产会给企业带来更大的长期发展的动力，同时还可以带来收入上的稳定。比如杭州百货业的代表银泰百货，其母公司中国银泰投资集团有限公司拥有2家五星级酒店和10多家百货公司，每年的租金收入和经营收入加在一起，将近十几个亿，这样就能保证它每年都有足够的现金流支持其开发新的地产项目。
长期持有物业才是良性发展之路
资金紧张是多数开发商选择分割销售物业的主要原因，而上市、REITs等融资手段又仅仅是少数房地产开发企业的“盛宴”。但在今后几年，在商业地产开发中“卖掉就走”的房地产营销策略无疑将会减少，持有物业进行经营开发是商业地产发展的长远趋势，杭州的持有型商业物业项目也会更多。
从商业地产的市场发展来讲，美国、中国香港等国家和地区真正的大型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面临业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。而如果整体持有，就可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整地规划。
商业地产跟住宅有很大的不同，住宅在交付的时候价值已经一次性成型了，除非在地价上有非常大的飞跃，而商业物业的价值并不是在建好的刹那定型，而是在营运的时候不断保值、增值或者贬值，如果经营越来越差，物业也可能会越来越贬值，在杭州，因为经营不善而贬值的商业物业比比皆是。
持有物业有助于抵抗金融风险
随着开发企业的成熟，开发商也更多开始考虑物业在资本层面上的运作。持有一定比例的物业不仅有利于调整资产比例，而且对股市融资、银行贷款、吸引外资基金都非常有利。
成熟市场一般只有少量写字楼采取分散产权销售模式，大部分是开发商自身持有经营，但在杭州恰恰相反，这与开发商的资金链有一定的关系。现在一部分品牌开发商开始自持物业经营，一是表示市场在成熟，二是说明开发商的资金状况良好，长期持续的租金利润及物业资产可以保证公司在未来资本层面上的运作。对于这样的转变，天都城副总王旭飞认为，现在的市场状况是拿地较困难，并且高利润的开发模式不会持续下去，因此开发商转而持有物业可用以在资本层面进行融资，以备滚动发展之需。
“持有物业就像一个蓄电池，万一企业流动资金出现问题，可以拿到银行抵押或者变现。”金成副总朱早形象地形容道。
持有性物业助推销售性物业
“今后五年内，杭州写字楼的新增供应总量为510万平方米，市场竞争将出现加剧情况，发展商必须要自己持有全部物业或部分物业，做好业态规划、品牌引进和物业管理服务才能在市场上掌握主动，通过自持物业将控制权掌握在开发商自己手里，才有可能获取更好的利润，否则，仅仅想通过出售收回资金就相当困难。”浙江建工房产企划部经理周瑜对记者表示。
杭州已经有很多经营商业地产的失败案例，这些案例多数是因为发展商急于出售给众多的小业主、投资客，然后利用回租或者小业主自行进行经营，这种做法的后果往往是物业本身品质不高，小业主和投资客自身也没有对物业长期经营的规划和能力，急于出售或出租，最终导致物业品质不高。持有物业
对于开发商的资金链是个极大的考验，持有物业是“想说爱你不容易”，之前有很多开发商从一开始就采取出售的方式，是因为资金上的压力，必须用短、平、快的开发方式。实际上，真正持有物业进行经营才是符合商业地产规律的。但是，这对开发商的资金要求非常高。这同样也给资金雄厚的发展商带来了发展机遇。
还有一些开发商自持物业是出于上市需要
“我们准备在杭州开发一个酒店，主要是为今后上市做准备，因为上市不仅需要充足的现金流，还需要长期稳定的现金。”对于为什么要做持有物业，杭州一位房产公司的董事长这样吐露其初衷。
“做房产开发业务，现金流大进大出，波动性较大，容易导致公司业绩的不稳定，今后我们会留下一些优质物业长期持有，以此获取稳定的租金收益。”复地王荟说，“公司持有物业的形态会结合市场需求进行科学的组合与配比，否则可能难以有效地保持利润率的稳定。主要包括写字楼、酒店、商场、高级公寓和俱乐部等优质物业。在今后的异地拓展过程中，公司还将不断结合市场和公司实际增持类似的优质物业。”
“持有商业物业有很多益处，现在选择出售的多数是资金紧张的小开发商，资金充裕的大开发商基本都愿意持有。香港的十大开发商，平均每年的收入70%是来自于经营，剩余30%来自销售。经营收入就是拥有的物业，办公楼、商业大厦等。”凯德置地北京运营总经理毛大庆介绍。“上市公司持有商业物业的情况更多些。因为上市公司必须定期发布业绩报告，有持续盈利的压力，持有商业物业可以利用稳定的租金收益来均衡利润。作为资源型地产龙头，这些上市公司都持有庞大的优质商业物业，像香港的地产上市公司，纯粹进行商业物业开发的基本没有，都是持有商业物业。目前在内地，商业物业也已经成为多数地产类上市公司必备的资产配置。同时持有商业物业也有利于上市公司抵御不可知的宏观调控风险和经济周期风险。”
自持物业，杭州楼市的新课题
自持物业，这两年来已经越来越成为一个房地产业内为大家所津津乐道的话题。开发商不再只是造好房子了事，而是更多地参与到楼盘以及整个区块的规划和发展中去。那么，自持物业指的究竟是什么？对开发商提出了怎样的要求和挑战？开发商又如何从中做到利己又利人？上周五，本报地产会客厅举办了一场“自持物业”专题座谈会。让我们来听听，一众品牌开发商以及地产咨询机构负责人是如何看待和思考自持物业的过去、现在和未来的。
把水卖成汤价 把萝卜卖成梨价
做自持物业就是要赚长线钱（王旭飞天都城集团公司副总经理）
我想从一杯水谈起。有人问我天都城那么多的商业你卖还是不卖？我说我现在不卖，现在卖就是卖水，把梨卖了个萝卜价，我要留到以后卖汤，可能还要卖高汤、浓汤，要让萝卜卖出梨价。事实上，“自持物业”在房地产界已经有很多企业都在运作了，尤其在南方，很多大盘都在做一些调整。我觉得可以从以下几个方面来讲。
首先，房地产这个行业基本上是近20年来的一个产物。我们原来的开发基本上以住宅开发为主，因为那个时候首先要解决住的问题。随着后期的开发渐渐发现还有其他的问题，最后我们都不是仅仅在开发普通的居住产品，而是在构筑城市的有机组成部分了，从这个角度来说，这是一种职能上的转化。这个问题在天都城的开发过程中表现得更加充分，因为我们地大体量大，于是责任也就重了，很多事情都要自己来干了。
第二，这是一个关系到企业品牌和最终利润的问题。我是赚哪一头钱？是赚快钱还是赚长线钱？我觉得只要资金转得过来，我会发现以后赚到的钱要远比当初卖掉要多得多。这实际上就是从短线开发到长线开发，从单一开发到综合开发，从低水平的开发到综合能力提升的开发。
第三，我觉得做自持物业，有实力和有社会责任感这两者缺一不可。从社会责任的角度来讲，这是在丰富城市的一种功能。天都城做了那么多的产业，也是基于这方面的考虑，我可以通过自持把控制权捏在自己手里，去完善城市的功能，把它在我的理解范围之内做一个扩展。天都城现在自持了5万多方的商业项目，还有20多万方商业没有建，我们已经放了两三年，接下去打算再花四五年时间来培育。
第四，这是企业盈利模式的调整。以天都城为例，人气是随着我们的开发经营逐渐提升的，因此资产的运作将在中后期爆发出强大的盈利能力，这对我们选择“自持物业”来说是非常重要的。天都城一共480多万平方米，等我造完200万平方米以后，算它一半的入住率，我估计常住人口也要达到2到3万，再加上我自己的物业档次提升后对周边产生的辐射，那么我在这里面的商业价值将获得逐渐地提升。
第五，实际上是抵抗金融风险的问题。从一个企业的角度来讲，短期内把太多的现金留在自己手里未必是好事情。而在我们的企业需要做长线投资和短期融资的过程当中，自持物业这样的资产肯定是银行非常愿意看到的一种资产形式，同时往往会跟宏观经济形势调控的方向相错位。此外，自持物业让很多业主感觉到了一个开发商对整个区域的信心，实际上是一种很好的正向心理暗示，因为我的资产比你大，我肯定跑不了。
自持物业需要政府和社会扶持
同时需要相应金融产品来配套（朱立东 滨江房产集团股份有限公司副总经理）
讲到自持物业这个话题，滨江应该说在经过了几年的探索和发展后，已经形成了几大板块。对房地产公司来说，住宅的开发和销售肯定是最主要的盈利模式，同时也是资金回笼，或者说企业实力提升最快的一种方式。但是随着企业发展到一定阶段以后，肯定会往这个产业的上下游或者左右方向拓展。因此滨江现在主要形成了住宅开发、自有经营和酒店经营三个产业板块，今后的发展基调也定在以住宅开发为主的基础上，在合适的地段适当适度地开发一些经营性的物业。到目前为止，滨江在庆春路、秋涛路、平海路都有比较好的物业，从体量上讲有7－8万平方米，现在在做的新塘路和千岛湖项目也都有自持物业在部署。
关于自持物业，我觉得有些问题需要开发商自己来解决，但有些需要社会和政府部门来扶持。一是专业化的问题。自持物业的几种形态中，商场、写字楼和酒店是最主要的，同时个个都牵涉到专业性。比如说商场，过去一般开发主体跟经营主体是同一家单位，但现在往往开发者和经营者是不一样的。可是商场这样的经营业态具有专业属性，哪怕小到层高，不同的业态就是不一样的，包括人流、物流，也都大不一样。如果只是盖好一个项目，然后简简单单出租或卖，肯定经营不好。写字楼也会遇到同样的问题，面积分割、开间大小、基本配套等等，如果要做好，肯定也要做到专业化。当然，专业化可以分自己培养、自己招人或专业化合作等多种方式，但今后如果要往自持物业方面发展，必须走专业化的路子，这是肯定的。
第二，政府也要适当进行扶持。开发商的自持物业，要比一般的物业交更多的税，这个问题如果不解决，应该说会对杭州目前正在大力倡导的楼宇经济产生一定的制约。因此这一块如果想要有更好的发展，跟政府的支持是分不开的，因为楼宇经济大部分都是自持物业。
第三，自持物业也需要配套和创新。在国外或是香港地区，很多楼宇都可以作资产证券化，如果这个楼宇有比较好的出租率和收入的话，就可以把这个资产分解成多少等分的证券，这样对持有这个物业的业主来说，就是一种很好的支持。同样像上市，也是一种很好的退出机制。因此我觉得国内也需要有相应的金融产品来配套，这样就会对自持物业的发展非常有利。经营好了，以后自然会有更多的人来做。
上市公司来做自持物业是最理想的
实力不够的公司想进入要慎之又慎（高广志 动力地产咨询代理有限 公司董事长）
我觉得自持物业可以分两类。一类是以住宅为主体和先导进行开发，为了增加配套、服务和提升品质而相应增加的自持物业。这从专业层面上来说相对简单，比如车位的长期出租。第二类则是，开发商一开始就把自持物业看作是一种非常好的资产，从而希望得到长期的经营回报，也就是大型购物中心、酒店等商业形式。
无论是前者还是后者，自持物业在未来肯定都是双增长态势。前者是为了提升住宅品质而增加的一些相应配套，而不管是会所配套，还是文化配套、管理配套、教育配套、健康配套，都需要有一个具体的物业作为载体来支撑。我觉得这样的自持物业以后对开发商的要求更多会在于管理，怎样才能让它为业主提供有效的增值服务。
而像大型购物中心、酒店、写字楼这样的复合型地产，开发商如果贸然进去，很容易吃亏。因此开发商如果准备进入这样一些高持有率的自持物业，一开始就要对整个物业的投资管理模式有一个准确的评估，包括对社会资源、专业资源进行整合，这也是非常重要的。
目前做得比较好的几个公司，比如说已经进入杭州市场的嘉里和华润新鸿基，他们都有一些共性。首先他们有成熟的品牌，其次有成熟的模式，第三还有很好的社会资源，第四也是我认为很重要的一点就是，都是上市公司。因为上市公司的游戏规则跟做短期现金流的公司完全不一样，他们对现金流非常敏感。同时在商业地产这一块，滚动和持续的开发才是比较理想的。
因此，如果是自有资金少，缺少品牌资源的支持，又没有上市的公司，那么对高持有性、复合型的商业地产的开发就要慎之又慎，我们看到的大多数也都是不成功的案例。对这些公司我有一个建议，也就是“三三四模式”。30%销售，但尽量做一些规划和商业业态上的引导。30%自己完全持有，做一些主力店，或者做一些主力的商业业态。剩下的40%，销售以后进行一定时间的管理。这样就可以做到一开始有70%是按照自己设定的经营模式来进行运作的，从而确保这个项目能够取得一定的成功。这样到了一定的时间后，40%的量还是会投放到市场上，但由于前面这段时间给了你一个培育市场的缓冲期，到时候可能就会相对比较成熟了。因此有了这个40％的适当控制，就不至于满盘皆输。
自持物业可以提升信心促进销售
但需要有一个专业团队来操作（朱早 金成房地产集团有限公司副总裁）
金成的自持物业，重点是往市场这个方向发展，也就是把商铺、市场建起来以后，结合经营管理一起做，其中很大部分都是自己在持有。我们做到现在，基本上形成了四个市场。一个是武林门电器市场，原来在半道红，现在准备搬到城西。还有一个就是两年前在汽车城建了个金通汽配城，模式是自己持有三分之一。还有就是我们在乌鲁木齐开发的楼盘弄了一个高新技术市场，在新疆也结合维也纳春天弄了一个综合性的商贸城。
另外一方面，写字楼也是自持物业，我们现在在杭州主要就是黄龙附近的一个写字楼。同时像教育方面的，我们在整个闲林板块里面，配套配进去的幼儿园、小学、中学有一整个教育体系，这些应该也算自持物业。还有就是一些文化、旅游方面的自持物业，现在在建的青少年活动中心，还有杨乃武小白菜文化展示馆等。总的算了一下，金成现在自己持有的物业有80－100万方的体量。
而从外地以及杭州的情况来看，自持物业现在逐渐成为了一种趋势。其中很大一部分都是开发商有意识地持有，既可以作为资产考虑增值，同时又能结合企业的发展战略，往多种产业方面延伸。作为开发商来说，自己持有一定的物业，无疑可以提升信心，促进销售。以闲林区块为例，它的问题一直以来也比较明显，就是交通和配套。因此我们在商业、文化、教育方面做自持物业，在对整个闲林区块有提升的同时，也肯定会对住宅销售有好处。
我觉得自持物业要考虑定位问题，也就是要考虑产业的经营和客户的需求。另外还有一个比较重要的问题是，由于自持物业涉及的面比较广，因此需要的人才是多方面的、复合型的，需要有一个专业团队来操作。开发商要明确意识到这一点，同时还要有一种综合、整合的能力去做这件事情。
做自持物业资金瓶颈一定要打通
开发商应更多考虑营运而非建设（梅杰 汉嘉机构营销总监）
自持物业这些年陆陆续续的兴起，跟开发商发展上的迫切需要也有关系。一些开发商在搬砖头的过程中积累了足够多的资金后，他会想与其再继续搬砖头，还不如守着一堆砖头经营来得更赚钱。这是一种盈利模式的转换，也就是从原来做差价变成做资产保值增值的方式。
而自持物业无非跟两块内容有关系。一块是开发商的融资能力或者说是资金实力问题。你如果不具备足够的资金实力，还处在资金快速积累期，那么这样的做法显然有悖于你的企业状况。所以资金瓶颈一定要打通。第二就是如何才能使自持物业持续增值。商业地产跟住宅事实上有很大的不同，住宅在交付的时候价值已经基本一次性成型了，之后除非在地价上有大的飞跃。而商业物业是在营运过程中实现不断增值、保值或贬值的，如果经营得越来越差，也可能会越来越贬值。因此做自持物业时，开发商应该更多考虑营运阶段，而不是建设阶段。
在做自持物业的时候，如何让租金得到最快的提升，或者说是有一个比较有利的保障，这是大家最头疼的问题，所以很多开发商还是选择租售并举的方式。如果管理得好，招商能力也强，这个物业就会有持续的租金上的提升，同时人气指数也在提升，从而形成良性循环。因此自持物业要求有很强的整合营销能力。
这里我想说一个开发管理公司的概念。汉嘉也在成立开发管理公司，去管理那些自己持有型的写字楼，就像我们在上海的项目一样，基金公司收购以后，委托汉嘉去做管理营运，每年给你4％的管理费用，3－5年后退出，盈利部分再跟你分成，这样的方式也是比较容易操作的。对于持有性的物业来讲，只要甲方持有，肯定就需要管理、打理，因此外包给开发管理公司也是一种不错的选择。
有的是开发人才但缺经营人才
人才储备问题是一个很大的挑战（王荟 复地集团杭州公司营销总监）
去年复地组织了到香港考察商业模式，考察以后我们内部在总结的时候，发现一个数字，一个发达国家和地区“自持物业”占的比重非常大，有些在50%左右，而香港基本上占了30%左右，像新鸿基的 “自持物业”就占50%，这个比例高得让我们震惊，而太古就更不用说了。
我们杭州的项目中“自持物业”有三块。一块是连城国际中的综合楼；一块是复地的收购项目——位于杭州拱墅区莫干山路杭州长途汽车北站正对面、总建筑面积约16万平方米的花园商贸城项目（由一幢围合式的五层商业建筑和一幢高层综合楼组成）；还有就是富阳的一块集商业、酒店于一体的十几万平方米的城市综合体，这三个项目我们都打算自己持有。复地2004年在香港上市，今年要回归A股，所以对持有物业本身，集团内部也有很多的考虑，目前来讲很多战略包括地块也会往商用、物业上靠。
但在实际操作中，我们也发现了一些问题。比如整个集团中，我们有的是开发类的人才，但经营类的人才基本是空白的，虽然从整个集团层面去整合一些资源，但还是发现有所欠缺。在长春考察一个叫新世界购物广场的项目时，当时跟他们高层沟通、交流的时候，得知人家是靠十几年，才完成了整个运营模式和人才的培养，因此人才储备方面的问题给复地提出了很大的挑战。本来我们招商这块是放在营销部内部的，现在选择和外面的成熟团队去合作。
持有经营才是商业地产的主流
杭州未来的来福士也将这样做（王莉 凯德置地杭州公司总经理）
凯德置地一直希望能够在杭州打造一个“来福士”，在2007年10月份拿下位于钱江新城核心位置的该黄金地块，就决定在这里建造我们全球地标性品牌综合项目——“来福士”，这是继上海、北京、成都后国内的第四个“来福士”项目，预计将于2011年左右建成，这个包括甲级办公楼、大型购物商场、星级酒店以及服务公寓在内的28万平方米体量的大型综合性项目将是目前国内最大的“来福士”项目。
凯德置地在新加坡、北京、上海等城市开发、建设、营运、管理的商业物业，无论是商场、写字楼还是服务式酒店公寓，一直都是采取长期持有经营、不分割出售的模式，而杭州的来福士广场也将采取这种方式。
只租不售看重的是长线回报，一般来说至少需要7－10年的时期，虽不如快进快出的出售形式回收资金快，但因为是长期持有该商业物业，除了租金收入外，其物业本身也在不断增值。因此，雄厚的资金实力是开发商自己持有物业的基础，也正是在这个基础上，通过与世界知名商家的合作，受行业同期波动的影响小，也更具有抗风险能力。
就杭州目前的市场情况而言，开发商自己持有物业应该是一种发展趋势，从国际商业发展趋势来看，持有商业物业在物业的打造以及经营上将更有序，大量的商业物业均自行持有，一方面可以在商业业态的培育上更加有计划，达到共存共赢的目的。另一方面，因为资金实力雄厚，开发商可以花更多的时间运营好自己的物业，同时也为了追求经营的安全性和争取更多的高端客户，他们多以多种物业共生，打造集商场、大型超市、休闲娱乐、写字楼、服务式公寓、商务酒店等多业态的商业物业综合体，用更多的商业物业抵消单一物业可能带来的经营风险,从而也解决了消费者分散的一次性消费的问题。其次，对于实力强劲的开发商来说，与世界知名商家的联合经营将比在开发期销售物业获得更大的利润空间。
有的是开发人才但缺经营人才
人才储备问题是一个很大的挑战（王荟 复地集团杭州公司营销总监）
去年复地组织了到香港考察商业模式，考察以后我们内部在总结的时候，发现一个数字，一个发达国家和地区“自持物业”占的比重非常大，有些在50%左右，而香港基本上占了30%左右，像新鸿基的 “自持物业”就占50%，这个比例高得让我们震惊，而太古就更不用说了。
我们杭州的项目中“自持物业”有三块。一块是连城国际中的综合楼；一块是复地的收购项目——位于杭州拱墅区莫干山路杭州长途汽车北站正对面、总建筑面积约16万平方米的花园商贸城项目（由一幢围合式的五层商业建筑和一幢高层综合楼组成）；还有就是富阳的一块集商业、酒店于一体的十几万平方米的城市综合体，这三个项目我们都打算自己持有。复地2004年在香港上市，今年要回归A股，所以对持有物业本身，集团内部也有很多的考虑，目前来讲很多战略包括地块也会往商用、物业上靠。
但在实际操作中，我们也发现了一些问题。比如整个集团中，我们有的是开发类的人才，但经营类的人才基本是空白的，虽然从整个集团层面去整合一些资源，但还是发现有所欠缺。在长春考察一个叫新世界购物广场的项目时，当时跟他们高层沟通、交流的时候，得知人家是靠十几年，才完成了整个运营模式和人才的培养，因此人才储备方面的问题给复地提出了很大的挑战。本来我们招商这块是放在营销部内部的，现在选择和外面的成熟团队去合作。
持有经营才是商业地产的主流
杭州未来的来福士也将这样做（王莉 凯德置地杭州公司总经理）
凯德置地一直希望能够在杭州打造一个“来福士”，在2007年10月份拿下位于钱江新城核心位置的该黄金地块，就决定在这里建造我们全球地标性品牌综合项目——“来福士”，这是继上海、北京、成都后国内的第四个“来福士”项目，预计将于2011年左右建成，这个包括甲级办公楼、大型购物商场、星级酒店以及服务公寓在内的28万平方米体量的大型综合性项目将是目前国内最大的“来福士”项目。
凯德置地在新加坡、北京、上海等城市开发、建设、营运、管理的商业物业，无论是商场、写字楼还是服务式酒店公寓，一直都是采取长期持有经营、不分割出售的模式，而杭州的来福士广场也将采取这种方式。
只租不售看重的是长线回报，一般来说至少需要7－10年的时期，虽不如快进快出的出售形式回收资金快，但因为是长期持有该商业物业，除了租金收入外，其物业本身也在不断增值。因此，雄厚的资金实力是开发商自己持有物业的基础，也正是在这个基础上，通过与世界知名商家的合作，受行业同期波动的影响小，也更具有抗风险能力。
就杭州目前的市场情况而言，开发商自己持有物业应该是一种发展趋势，从国际商业发展趋势来看，持有商业物业在物业的打造以及经营上将更有序，大量的商业物业均自行持有，一方面可以在商业业态的培育上更加有计划，达到共存共赢的目的。另一方面，因为资金实力雄厚，开发商可以花更多的时间运营好自己的物业，同时也为了追求经营的安全性和争取更多的高端客户，他们多以多种物业共生，打造集商场、大型超市、休闲娱乐、写字楼、服务式公寓、商务酒店等多业态的商业物业综合体，用更多的商业物业抵消单一物业可能带来的经营风险,从而也解决了消费者分散的一次性消费的问题。其次，对于实力强劲的开发商来说，与世界知名商家的联合经营将比在开发期销售物业获得更大的利润空间。
提升自持物业内在生产力很重要
一定要选城市资源很丰富的地段（高贤林 建工房产副总经理 ）
“自持物业”是我们整个城市经济一种生机和社会财富的积累，这是必然的阶段。在我们公司开发的世贸丽晶城·欧美中心大型城市综合体商务项目，面积将近20万平方米，发展商自己持有的面积约占40%。
我觉得“自持物业”一个很重要的问题是怎么样提升自己内在的价值，提高“自持物业”的生产力，这包括几方面的内容。第一，自持物业，一定要选择那些城市资源非常丰富的地段，只有占有的城市资源越多，未来的升值、盈利效果才越好；第二，项目的形态在规划阶段怎么样能够很好和城市资源进行沟通；第三，要合理规划业态，诸如规划的酒店、商店、写字楼等要考虑好如何做好业态和城市资源价值的整合；第四，通过对透风、采光等等这些空间的分配来提升商业物业的自身价值； 第五，良好的硬件配套是写字楼的骨干，比如对写字楼电梯的配置，对提高未来的效率有一定的帮助；另外，还有地下空间，可能有一些企业对地下空间不是特别重视，而我们对地下空间是非常强调的，地下空间我们有三层，我们的餐厅能容纳5000多人，还有物业管理等等方面。
不去抢世界五百强就卖给民营企业家
自持会所大做浙商圈层营销（于旭东 万银国际营销总监）
由于钱江新城对自持物业有一个政策面上的要求，因此万银国际的两块地里，一块自持了1万方，另一块自持了3万方，这就给我们的前期项目定位提出了新的课题。我觉得这样的企业开发模式对市场的发展环境要求非常高，也就是说，对自持物业的功能要有一个相当明确的定位。
所以我们提出了一个浙商圈层营销的概念，成立了万银国际浙商财富俱乐部，为万银以及整个钱江新城的企业客户创造了一个沟通与交流的平台。我们不去抢世界五百强，浙江省内发展型的民营企业才是我们的目标客户。他们不缺钱，缺的是资源，缺的是人脉，而这些需求都可以通过会所这个渠道得以实现。这样我们就把这些中型企业推向了一个更高的平台，并为他们提供了一个更广阔的盈利空间。而做会所又遇到了一个新问题，想成功经营就需要一家专业的管理公司来运作。作为二期地块中的自持酒店部分，我们正在与全球第一大酒店管理公司温德姆深度洽谈，相信经营问题将能够得到很好的解决。
目前钱江新城核心区内规划启动的星级酒店有11家，四星、五星级的都有。那么，我们应该如何与之竞争？万银酒店绝不为五星级而五星级，而是强调酒店功能的差异性，同时追求设计个性，而这也是万银国际一直努力的方向。所以说，饭要一口一口吃，路也要一步一步走，一旦要自持物业，市场定位、经营运作等实际问题就要想得更多，这对万银国际来说也是一个不断摸索的过程。
优质租赁客户才能体现写字楼价值
国内开发商运作时往往忽略这一点（周瑜 建工房产企划部经理）
世贸丽晶城·欧美中心是杭州第一个拥有全产权的情况下，采用国际最先进的售租结合的开发模式的项目，发展商自己持有的写字楼、酒店服务式公寓和商业的总值超过20亿元。早在2006年确定欧美中心项目采取售租结合的经营模式的时候，发展商浙江建工房产就在积极地筹备一个商业经营公司，以期对其开发出来的持有性物业进行一个系统的经营。租赁客户及业务的优质才能体现一栋写字楼的价值，这样拿到市场层面才会更有价值。国内开发商在运作写字楼项目时往往忽略租赁市场的运作，从而导致其销售时价格很被动。
在2006年初时国外资金希望收购世贸丽晶城·欧美中心项目，双方最终没有交易成功的原因，一方面是双方对物业价格的预估不同，更为重要的原因是发展商意识到，衡量写字楼的物业价值在于最终的出租率，开发商敢于持有物业，进行经营，就会想方设法提升物业的品质，确保出租率。目前，欧美中心持有的写字楼部分现在正全力拓展租赁市场，发展商还积极整合全球资源，为将来入住客户创造“商机”，已经成功引入世界500强企业海外办公首选择、全球最大服务式写字楼运营商雷格斯REGUS，世界500强企业高管海外长驻首选、全球最大的酒店式服务公寓运营商奥克伍德OAKWOOD，世界500强企业青睐的后勤保障企业、全球最大的餐饮及后勤服务管理公司法国索迪斯，美国各州政府驻华协会CASIC，法国朗格多克鲁西荣省驻浙文化办事处等全球相关领域领袖公司和政府非营利机构，希望更多地引进跨国公司及金融和服务类企业进驻。
世贸丽晶城·欧美中心能够安心握着近20亿元的优质资产不变现，与发展商浙江建工房地产开发集团有限公司一直以来理性谨慎的投资战略是分不开的。该公司采取集中所有优质资产倾注于某一个项目、做精做专的发展战略，确保该项目无论在物业品质、品牌形象、后期经营和管理、发展商追求更好利润等方面均达到最好状态。目前，欧美中心写字楼即将推出最后不足一万平方米的可售部分，当然售价也从2006年底开盘时的每平方米不足2万元升至3万多元/平方米，除去该物业即将交付的工程节点优势，如此高的售价依然受到自用企业、机构的追捧，与发展商自己持有近8万平方米、市值超过20亿元的物业是分不开的，只有开发商自己持有物业，才能保证写字楼入驻公司的质量，保证酒店服务式公寓的纯正和商业业态规划的高端，建工房产持有物业经营真正做到了发展商和市场利益一体化，也给购买市场提供了一支高效的“强心剂”。
