春季房价报道
日成交量突破千套，交易量大幅上扬，一些新盘开始提价，二手房价格上涨频繁。在全国楼市一片回落声中，以量价齐升的市场表现让上海楼市显得非常“与众不同”。
“楼市在3月出现快速回暖的迹象，现在有一些开发商纷纷推迟开盘日期，等待房价进一步攀升。此时如果银行信贷一旦出现松动，房价重新反弹上升的可能性就会很大。”一位市场研究人员表示，上海楼市需防出现过热。
楼市三月热销
根据上海市房地产交易中心的数据显示，进入3月份以来，上海新房成交量从日成交不足400套一路走高，至3月19号已经达到1024套，此后一段时间更是频频突破千套大关。
值得注意的是，成交量日渐放大的势头非常明显：数据显示，3月第一个完整周(3日-9日)成交3985套，第二个完整周(10日-16日)成交4581套，第三个完整周(17日-23日)成交5260余套。3月最后一周的成交量更是骤增，日均成交套数已接近900套，是去年底至今年2月日均成交量的3倍。
“与成交量同步的是，3月份上市的一大批新项目都获得热销。”上海房地产研究中心主任薛建雄在接受中国经济时报记者采访时表示，这将给开发商的再度涨价提供了信心。
据了解，3月5日推出337套房源的海上名邸项目，至25日已售出199套；15日推出261套房源的嘉宝都市港湾项目，至25日已售出144套；16日推出172套房源的嘉实上城名都项目，至25日已售出129套；20日推出330套房源的宝宸怡景园项目，更是在6天内就售出了312套；23日推出338套房源、提前一周开盘的万科四季花城(原先预计29日开盘，实际上23日就推房源)，在3天之内就售出了124套房。
原本打算在去年11月就开盘的万科中林苑，也选择与四季花城同天开盘，推出的228套房源也在3天之内售出50套。其中，万科中林苑报价为18000元／平方米，前50套房源的平均成交价格高达18034元／平方米。“不久前都还在降价打折的上海万科，事实上不但没有降价打折，实际售价比报出的均价还高。”
据分析，促使近期上海房地产成交量大幅上扬有两方面因素：一是新盘扎堆上市、供应量上升；二是政府动迁配套房成交增多。即便剔除配套房因素，市场化住宅成交快速攀升仍是势不可挡。
戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢分析，每年三、四月份都应是一个销售旺季，市场由冷转热。今年虽然有宏观调控的因素导致市场观望气氛存在，但是大多数开发商还是认为3月份是合适的入市时机。而购房者在经过一段时间的观望徘徊后也开始选择入市，释放市场刚性需求。
开发商再度涨价
伴随交易量的上升，一些新盘也开始提价。据上海市网上房地产公开信息统计，在前期推盘的15个楼盘中，13个楼盘价格比上一批房源的价格明显上涨，只有2个楼盘价格微跌，跌幅不过每平方米一二百元，而涨幅则在一、两千元。与此同时，二手房市场的房价上涨也开始频繁出现。
记者采访了解到，在目前新上市的楼盘中，价格上涨的不在少数。在传统高档楼盘最为集中的古北地区，金色贝拉维项目在相隔近一年后，近日推出了一批新房源。该项目于3月12日开盘，报价达3.5万元／平方米，是上一批房源(去年4月推出)的1.56倍。
在近郊闵行地区的浦江一品漫城项目，3月8日推出的新一批房源报价比去年11月上涨了25%，达到1.5万元／平方米。位于远郊南汇地区的绿地蓝海庭项目在3月中旬成交了38套公寓，平均成交价格达到7933元／平方米。然而该项目去年9月开盘时，公寓报价只有6500元／平方米，花园洋房为8000元／平方米。目前该项目公寓的价格在6个月内上涨1500元／平方米，甚至接近了花园洋房的价格水平。
“可以说，3月新上市的楼盘中，不管是市区还是远郊楼盘报价，都出现了不同程度的上涨。”上海一位项目总监这样告诉记者。
与此同时，在刚刚过去的3月份，上海诞生了平均成交单价8.3万元／平方米的最贵别墅。记者从网上获悉，浦东联洋板块御翠园七期于3月21日推出了新一批77栋别墅，至今成交的房子平均价格达到83539元／平方米，是目前上海最贵的别墅项目。“而在2007年热销的御翠园六期，总共33栋别墅的平均成交价仅为54597元／平方米。”薛建雄表示，一年半之后的七期就卖到83539元／平方米，涨幅达到53%。
楼市回暖甚至出现热销的势头给了开发商再度涨价——或者说执行“低开高走”销售策略的信心。一些房地产企业在内部定价会上明确，销售部门可根据市场情况，自行上浮5%至10%。“最主要的是，一些开发商看到3月楼市热销的局面后，纷纷开始放缓项目入市，等待房价进一步上涨后再度调高销售价格。”上海一位房地产经纪公司相关负责人告诉记者，房价再度上涨的压力比较大。
易居房地产研究中心4月初发布的《2008中国房地产报告》也指出，种种迹象表明，上海楼市已经接近这一轮房地产发展周期的最低点，进入3月份，新盘打折现象逐渐消失，二手房市场启动，市场出现复苏迹象，4、5月市场将回暖。该报告指出，上海2008年全年商品住宅成交量预计为2200万-2400万平方米，房价涨幅在10%左右。
“目前，市场尚没有出现房价较大幅度反弹的迹象，这主要是银行二套房贷政策起到了很大的制约作用。但据媒体报道，在经历今年前两个月房贷跌入低谷后，一些银行开始打擦边球，‘指点’客户‘钻政策空子’。”薛建雄分析认为，银根一旦松动，前期积聚的购房能量在短期内释放，房价重现新一轮强烈弹升的可能性很大。
春季房价报道(五)-本报记者 周雪松
随着爱庐世纪新苑、文宝苑、虹浦新城以及古北菊翔苑等一大批项目上市，大量低价房源的及时推出，房价上涨较快的势头得到抑制。上海房价的异动让业界人士联想起发生在去年的一幕，且更加记忆犹新。
据上海当地媒体报道，刚刚过去的3月，沪上一手住宅均价上涨达到惊人的17% ，上海楼市突现变热征兆。
与北京、深圳以及广州等其他一线城市楼市普遍低迷，尚未走出“拐点”阴影不同，眼下，上海楼市“逆势”大幅上扬，引起了业界人士的普遍关注。据悉，当地楼市已连续四周涨幅达到了35%。
“在去年房价过快上涨时，政府增加了动迁配套房和‘四高小区’中低价中小户型房的供应量，以平抑当时过快上涨的房价。”房地产研究中心主任薛建雄就是密切关注上海楼市异动现象的一位当地业界人士。
薛建雄回忆，去年，随着爱庐世纪新苑、文宝苑、虹浦新城、古北菊翔苑等一大批项目上市，大量低价房源的及时推出，使得当时上海快速上涨的房价“被控制在合理的程度”。
但是，到了今年3月份，伴随动迁配套房的成交比重下滑以及“四高小区” 中低价中小户型房源基本枯竭，上海房价也随之重新回升，并出现了上述异动。
薛建雄对中国经济时报记者表示，由于90／70政策的实施能起到平稳房价的作用，因此被人们寄予厚望。在去年房价过快上涨时，当地政府曾多次声称有大量的90／70项目即将上市，可增加供应量缓解房价上涨压力。然而，由于开发商的消极应对，使得90／70项目至今上市寥寥，其缓解房价上涨的作用，也差强人意。
“虽然去年以来有大量的100平方米以下房源上市，但其中系90／70政策实施推出的项目屈指可数。”薛建雄说，在上海，万科是90／70政策实施最好的榜样，有7个以上公寓项目做成了90／70楼盘，其旗下阳光苑、城市花园、四季花园、新里程等4个楼盘目前已推出了90／70房源。另外，推出90／70的房源的项目还有上海奥林匹克花园、上海捷克住宅小区、嘉城等。
薛建雄说，屈指可数的上述几个楼盘，离去年初政府所公布的下半年200万平方米90／70房源有较大差距，“今年400万平方米70／90房源更是让市场空等了一个季度。”
他分析认为，之所以90／70房源的实际上市量与政府公布量有如此之大的差距，主要是因为大量的开发商捂盘。薛建雄举例说，譬如，新江湾城的华润橡树湾，去年9月就要推盘，但至今未见项目浮出水面，其他如绿洲雅宾利、天山华庭等众多的90／70项目也都是如此。
除以上原因之外，薛建雄认为，去年首批上市的上海奥林匹克花园、万科阳光苑等90／70项目，借着低总价和当时楼盘行情较好，单价提高了10-20%以上。因此，在去年底大多数开发商都在等待更好的价格。然而，令开发商没想到的是，9月底的“第二套房”限贷政策从严实行后，楼市急转直下，开发商在没有等到较好的价格下，都不愿意上市，这也是导致如今90／70项目集体捂盘的原因。
京沪二手房市变身买方市场
春季房价报道(七)-本报记者 谢丽佳
3月份，上海二手楼市价量齐升，初现复苏端倪；北京二手房成交量虽然有明显回升，但观望气氛仍未完全打破。
不过，21世纪不动产市场分析人士指出，随着房地产市场调整，二手房市场的格局发生了从卖方市场重归买方市场的根本转变。
根据21世纪不动产监测数据显示，北京3月二手商品住房挂牌量环比2月份增长20.8%，上海环比增长22.1%。在总体成交价格方面，京沪两地稳中微升。
在成交量上，北京3月环比2月有了明显回升，但与去年同期相比只是略有增长。与此同时，尽管咨询购房的客户量有增无减，但成交仍然十分困难，观望并未完全打破。
“朝青板块的交易量已经基本恢复到去年政策刚公布后的水平。”21世纪不动产北京鸿翔恒达店店主胡北向本报记者反映，不过，与去年不同的是卖方市场已经转变为买方市场。目前市场依然是看房的人多，主动出手的人少，在后市不明的情况下购房人和业主都显得较为谨慎。但这也反映了需求的真实存在。
与北京相比，上海二手房市场的好转更加明显。根据21世纪不动产监测数据显示，3月，上海二手房成交量环比2月大幅上涨了35%。相比2月的有价无市，3月份可以说是量价齐升。
据21世纪不动产上海锐丰店联洋区域经理臧曼反映，2月份由于交易低迷，购房人与业主还有一定的议价空间。但3月份这种议价的可能性已经很小，尤其是在内环的各板块。
“春节过后两地二手房市场已出现的回暖迹象在3月份得到了延续。” 21世纪不动产高级分析师孟奇认为，虽然据此判断两地楼市已经走出观望迷局还略显武断，但市场正在企稳，需求也在陆续释放中，尤其自住需求释放是不争的事实。
他表示，从目前情况看，房价整体大幅下跌的可能性并不大。
