东方网3月28日消息：房贷业务在经历了去年的低谷之后，2008年各家银行都纷纷打起精神。不仅因为个人房贷占银行个人贷款业务量的80%，还因为今年多了外资银行来抢夺这块个人房贷市场。
今年，银行间房贷市场竞争更加激烈，各商业银行也只能频频出招揽客。平均每个月市场上都会出现房贷新品，每家商业银行都不止一次推出新的房贷品种，在这场推陈出新的运动中，房贷族不是只有任人宰割的分儿，开始有了多元化的选择。
银行主动“松绑”
“现在，个人房贷按揭市场几乎成了各大银行的新产品展销会———双周供、固定利率贷款、直贷式贷款、接力贷款、宽限期房贷”……上海某企业工作的李先生最近正准备买房，他随口就向记者道出了近十种房贷按揭产品。
种种迹象显示，为了挽回去年房贷业务下滑的颓势，国内各主要商业银行都纷纷着力加大房贷业务的投放力度，对个人购房贷款与开发商贷款实行诸多的优惠政策。
作为房贷业务“先行者”，建行率先在上海分行推出了“个贷通”业务，其允许贷款授信额度可随房产升值而追加，采取一次授信、多次循环使用贷款方式，最高贷款成数为8成。该行人士称，如果客户依据市场变化，认为已抵押的房产升值，可向银行申请，评估由银行实施。假如银行评估客户抵押的房产由80万元升值为100万元，最高贷款额度也就由64万元升至80万元。更重要的是，与其他商业银行集中审批不同，建行的房贷审批权限在支行，房贷政策也相对灵活，不少支行的最高贷款成数也能在7成以上。相对四大行而言，大多数股份制商业银行的“手脚”似乎要放得更开一些，不但在贷款成数、贷款期上“大做文章”，如对房贷执行利率下滑10％的政策，而且主动联系开发商为其大开“绿灯”。
一位股份制银行的房贷部负责人向记者表示，该行已放松一度让银行“远离”的商铺、写字楼贷款，其全年房贷指标的完成都基本上押在了商用贷款上，营销经费3/4左右也都集中到商用房贷的拓展上。
“银行放松房贷政策无法增加房贷总量。”一家股份制银行的房贷部业务负责人认为目前的情况对市场并没有什么影响，房贷放松，并不能够对购房者的心态造成刺激，增加房产交易量。唯一的作用就是把本来就要贷款买房的客户抢过来，这只能造成既定数量房贷业务在各家银行之间重新分配。何况，几乎所有的银行都开始执行相对宽松的房贷政策，连业务量重分配都不会出现。
“而且自住型购房者的贷款成数一般在六成、七成，甚至更低，对于银行贷款成数的依赖性并没有想像中的那么高。”上述人士表示，投资客都是尽量利用银行资金炒房，比较在意贷款成数，但目前的交易量已以自住客为主。
沪三月楼市销售量价齐涨
数据显示，最近半个月（3月11-25日，环比之前为2月25日-3月10日）上海商品住宅供应量环比飙升125%，成交量升51%，平均成交价格涨19%。
而最新报告也显示，有33个住宅项目预计将在4月推出新房源，其中15个楼盘位于市中心区域（指黄浦、卢湾、普陀、闸北、浦东等11个中心城区），另外，18个项目也基本都分布在宝山、闵行、松江等几个相对热门的近郊区。
在如今供应“郊区化”的上海楼市，如此之多的市区中高价房源在4月集中上市，不可避免将吸引一大批累积的刚性需求集中入市。3月中旬以来楼市的回暖表现，使房价再度高涨的压力重新显现。
同时，也有业内人士认为，银行松绑房贷并不是楼市走出观望期的主要原因，他认为：这是供给结构性失衡、房价暴涨超出百姓购买力的必然结果，房贷政策调整只是加速楼市调节的环境与外因。
目前国内的房地产市场，对于消费者来说，没有相应的支付承受能力；对于投资者来说，则是风险过高。也就是说，如果国内房地产市场的价格不能够得到一定的调整，一直保持在高位运行的话，要鼓励民众的住房消费是极其困难的。
“贷款成数是银行控制风险的最有利工具，商业银行此举有很大的风险，一旦房价下跌幅度较大，出现抵押不足，就会产生很多的不良资产。”该专业人士提醒。
二手房交易“利好”
“去年10月以后，二手房市场的日子越来越难过，甚至会出现一周不开张的局面，生意之惨淡。但今年1月以后市场逐渐出现好转，我这周就接了两笔单了。”近日，某中介的置业顾问陈先生告诉记者。记者在其他几家二手房中介公司也了解到，进入2008年以来，二手房的成交量均较前段时间有了明显增加。
陈先生告诉记者，2008年3月份以后，各大银行的房贷纷纷“松绑”，加之担保行业的“兴起”，给买房人提供了资金保障和便利，一些中介门店的人气逐渐兴旺，前来咨询打探者不断。不难看出，连续数月二手房市场上的“坚冰”开始悄悄融化。
“虽然今年对第二套房贷的政策执行会更加严格，但对二手房市场的影响不会太大。”一位业内人士表示，购买二手房的人群主要以自主需求为主，加之购买第二套房贷款将会承担高首付和高利率，所以二手房市场的投资性比例不会大。
记者从几家中介公司的走访中了解到，今年的二手房交易市场，仍旧是中小户型占交易主体地位。但有业内人士认为，随着一些有换房置业需求的人群在选择户型时会考虑到配套以及交通等问题，因此2003年后期建造的100平方米以上大户型二手房有可能会成为二手房市场的主导。
二十一世纪不动产一位负责人认为，在2007年的二手房市场中，90平米以下的中小户型呈现着交易火爆的市场走势。这一方面是因为小户型房源的成交总价相对较低，适合广大中低收入群体购买；另一方面现代家庭的人口结构普遍比较小，中小户型从功能上可以完全满足消费者的需求。进入2008年，随着消费者生活水平和收入水平的提高，以及二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，人们对面积偏大的房源的需求也会相应增加。预计那些地理位置优越、社区配套完善的大户型二手房将会逐步受到购房者追捧。
【记者手记】
让业主省钱才是硬道理
虽然银行引入信用担保公司、房地产中介机构可以增强二手房交易的透明度，但通过中介公司代办二手房贷款也要付出一定的代价：不仅手续麻烦，还需支付一笔手续费。因此，有关负责人建议市民在进行二手房交易时，最好选择合适的贷款方式，以提高贷款效率，给自己省钱。
当然，对于符合公积金贷款条件的购房人，在银行申请二手房贷款还可以享受公积金贷款利率水平的优惠，使用公积金组合贷款，在享受低贷款利息的同时，实现最高额度的贷款需求。
据了解，“不通过中介无法贷款买房”是大多数二手房购房人的误区，其实使用银行“直客式二手房贷款”，除了钱外，对双方的交易资金更安全。
因此，尽可能地简化贷款程序、降低贷款成本、缩短贷款时间，让“买方放心得到房产证，卖方安心得到卖房款”。一句话，让买卖双方都省钱才是促进二手房市场发展的硬道理。
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固定利率房贷
在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息。光大银行在今年年初第一个推出，在今年两次加息后，很多银行都纷纷推出此产品。
点评：这需要购房者对未来利率走势有个准确的判断，否则不仅不会省钱，反而会多花钱。
接力贷
老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款，而老人的子女虽然贷款年限不受限制，但往往刚工作不久，收入少，难以贷到希望的额度。接力贷结合两者的特点，由父母与子女作为共同借款人，贷款买房。
点评：灵活的借贷方式在某种意义上降低了住房贷款的门槛，方便了很多年轻购房者。
双周供
由深圳发展银行推出的这种双周供房贷，按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。
点评：由于贷款还款的频率提高了一倍，使得本金递减的速度加快，这种新的房贷还款方式可以节省利息支出。
直客式贷款
中行、光大、民生等银行都推出了这种新方式，银行在借款人提供有效担保的前提下，直接向个人发放用于购买相应住房的人民币贷款，省去中间环节，申请也比较困难。
点评：“直客式住房贷款”可享受到开发商一次性付款的优惠政策，还可以省下很多中间环节的费用。
随借随还
由招行推出的这款产品通过“随借”，客户用多少借多少，无论是否在银行的营业时间贷款都可以瞬间到账，还可以自主设定贷款期限，借多少钱计多少天利息。“随还”功能可以实现当天还款，当日结息，次日即按剩余本金计息。
点评：随时还，随时省，还得多，省得多，最大限度地节约贷款利息，借款还款可以随心所欲。
