三月的上海，春光明媚。但对于今年准备买房结婚的小张而言，他期盼上海的楼市最好不要走出冬天，这样他的购房成家梦或许能够提早实现。
在一家外资企业工作的小张，虽然月入万元，但是收入增长难以跟上房价的上涨，他的买房成家计划从两年前推迟至今。
上海楼市的现状搞得像小张这样急需买房的人一头雾水，尽管市场呈现明显的量价背离，但成交量的清冷并没有带来价格的大幅回调，曾经让他们激动不已的“楼市拐点论”离现实好像还很遥远。
寻寻觅觅
元宵节万科率先在上海打折促销楼盘，虽然折扣仅有5%，但骨牌效应似乎已经显现。据统计，在过去两个月的传统淡季，上海新推楼盘仅13个，其中有11个住宅项目或明或暗地有促销活动，这些项目中有6个在二月份开始销售，5个在三、四月对外销售。
这样的消息似乎预示着上海楼市已经见顶回落了，但当像小张这样的婚房族踏上看房之路，寻寻觅觅自己中意的房子时，却发现他们最在意的房价看不出任何“凄凄惨惨戚戚”的迹象，无论一手房还是二手房，总体上还在上涨，不过是涨幅开始回落罢了。
上海中环以内的房价兀自岿然不动自不必说，即使外环房子的折扣最高也不超过九折，而且还要全额付款。打着婚房旗号的万科某楼盘，全额付款的折扣仅仅1%。最刺激小张的是二手房业主丝毫没有“戚戚”感，他在中介看好了两套二手房，提出希望房价能够谈谈，房东闻听买家要谈价钱，居然拒绝他去看房。
“我们刚做了一套，两个小夫妻看中外环地铁站的一套房子，原价90万，房东提出跳价到92万成交。”古美地区龙茗路上的上海越铭房产公司总经理吴胜安告诉本报记者，虽然看房和成交大不如前，可二手房房东主动降价的几乎没有。
中原地产指出，从不同地段的表现看，上海中心城区的买家看房积极，而且愿意为合适房源支付意向金，但业主仍有较强惜售心理，基本上不愿意在价格上有所让步。在外围城区，买家看房尽管也较积极，但他们的观望心态也十分明显，而业主则有较强的出售意愿，有的还愿意在挂牌价上作一两个百分点的让价，但买家对这样的小幅折让并不感冒，不愿轻易下订金。
上海汉宇地产市场部分析师表示，上海外围城区购房者和房东的心态相去甚远，双方心理价位落差往往有数十万甚至更多，因此成交量更为寥寥。
乍暖还寒
上海房价依然如春日般暖意融融，而成交量的萎缩犹如倒春寒般凉意袭人。
据中房上海指数办公室最新调查显示，在宏观调控的背景下，2月份上海新建住房成交量继续大幅收缩，买卖双方市场观望气氛浓重，上海住房价格上涨态势已显疲软，住房成交量越来越萎缩，价格增幅越走越平缓，楼盘个案涨跌已有分化。
近期，中房上海指数办公室对142个楼盘的调查样本中，有18%的住宅楼盘的成交均价出现上涨，平均涨幅4.6%，有8%的楼盘价格下跌，平均跌幅为4.8%。
在二手房方面，2月份上海二手房价涨幅尽管连续第三个月回落，但价格依然坚挺，而成交量继续低迷。2月下旬，购房者参与度开始有所回升。上海二手房指数为2271点，环比上涨25点，涨幅1.1%，比1月回落了0.2%。去年6月至11月，上海二手房指数月涨幅均在4%左右。从去年12月开始，涨幅均在1%左右，且涨幅逐月下降。
上海二手房指数办公室的调查显示，在投资者集中、后市供应量充足的区域，二手房挂牌价格略有松动迹象。抽样统计数据显示，二手房成交量较1月萎缩三成。该调查称，导致二月份上海二手房市场成交量大幅下降的主要因素除了大雪和春节假期令交易日缩短外，上海市政府新公布的经济适应房开工计划、限价房、经济租用房等政策出台，部分意向购房者搁置近期购房计划，继续观望。
中原地产有关负责人认为，从整体看上海二手房市场的成交量仍处于低迷中，今年二月成交量只有去年同期的六成，但是客户看房量比年前有大幅增加了三倍。
政府“晚来风急”
对于前期纷纷攘攘的“楼市拐点论”，著名经济学家厉以宁委员在今年两会期间表示，当前最重要的是大力建设廉租房，解决低收入家庭的住房问题。而廉租房建设还处于起步阶段，很多人尤其是低收入家庭连买房的可能都没有的情况下，房价拐点论难以成立。
在保障性住房尤其是经济适应房建设方面并无亮点的上海，今后五年将奋起直追。根据上海的规划，2008-2012年上海将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房30万套，约2000万平方米，大约占同期全市住宅建设总量的20%。
天量保障性住房的逐步推出，是否会给上海房价“致命一击”？上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭指出，五年推出2000万平米经济适用房，在全国都算得上“大手笔”，将有可能拉低全市住宅成交均价。
他认为，随着经济适用房的大规模建设，配套商品房的供应量势必大幅下降，由于经济适用房用地属于划拨，注定多数位于外环以外，且户型将遵循60平米左右的国家最新规定，也即其地段和户型性质注定其不可能明显影响商品住宅市场的走势，商品住宅、尤其是中高档住宅价格基本不会受其牵连。
根据《2008年上海市住房建设计划要点》，2008年计划新增住宅用地供应800—1000公顷，同比2007年有所减少，比2003、2004年供应量剧减几倍；新开工住房面积约2000万平方米，虽然同比2007年有所增加，但当年难以全部上市。因此可以预测，2008年住宅供应依然偏紧。
国泰君安在相关策略报告中指出，要判断房地产的春天是否已经回来，主要看两个关键因素：一是房地产市场本身的成交情况，能不能重新活跃起来？二是看对房地产企业的融资控制情况是否有放松的迹象。短期内，看不到二者有改善的迹象，因此房地产春天的大气候还是没有到来。
专家表示，保障性住房计划是个长期工程，短期内对上海楼市的影响还仅限于心理层面，长期来看必将从根本上改变上海楼市的产业结构，成为重塑合理的价格体系的中坚力量。（黄俊峰）
上海楼市成交量2月锐减
在刚刚过去的2月份，上海楼市成交量遭遇到剧烈的下降。中房上海指数办公室公布的2月份数据显示，2008年2月全市新建住房成交面积降幅高达54%。分析人士指出，2月份数据低迷除了宏观调控导致的观望因素外，春节和天气也是重要原因，随着传统销售旺季的来临，上海楼市的成交量将会在未来数月内逐步回暖。
成交面积急跌54%
中房上海指数办公室公布的数据显示，2008年2月全市新建住房成交规模72.1万平方米，合计7426套，较上月减少84.7万平方米，减少了8191套，成交面积降幅高达54%，成交量大幅下挫，创出近年同期新低。中房上海指数办公室认为，这主要是受市场观望和冬春传统淡市春节长假影响，虽然比去年同期减少27.3万平方米，比前年同期减少9.9万平方米，但仍处在被市场接受的范围内，预计成交量未来数月将逐渐增长。
不过，在宏观调控政策并未放松的情况下，不少业内人士对后市并不乐观。一位业内人士指出，此前房价的暴涨主要是开发商的强行拉动价格和投资客的追逐造成的，并不是一个正常的市场走势，而且过于高企的价格已经把此前计划出手的一部分刚性需求摒弃在市场之外，这已经严重地影响了楼市的有效供求关系。“在这个市场，开发商为所欲为的时代已经快结束了。”该人士表示。
除了观望情绪外，投资客退场也是成交急跌的一个重要因素。由于后市政策不明，当前上海楼市的价格也超出了一般人的心理承受范围，许多投资客开始放弃对楼市的投资，转战其他领域。而在投资客占有相当比重的上海，他们注意力的转移对成交量锐减造成重大影响。
中小户型登场
中房上海指数办公室2月份报告的数据同时显示，建设部“70/90”住房中小型化方针在上海已产生成效，本月住房成交套均面积为99.48平方米，是多年来首次回落至100平方米以下，与最大时2005年2月套均128.28平方米相比下降28.8平方米，降幅达22.5%。
该统计报告分析指出，住房平均套户面积还将逐渐下降，并引致单套总价下降，有利于住房民生。而且，在成交套均面积下降的同时，房价也开始松动，在2月调查样本中，有18%的住宅楼盘价格出现上涨，平均涨幅4.6%，上涨占比较上月又有明显下降，最大涨幅达8%，是宝山高境板块某楼盘。有8%的楼盘价格下跌，平均跌幅为4.8%，最大跌幅个案下跌达9.1%，是长宁区北新泾板块某楼盘，均价从上月上涨2000元/平方米本月又退回原地。
分析人士指出，在单价高企的情况下，许多投资者的选择正在趋于户型小、地方远，这会给外郊环带来机会。不过，对于整体市场而言这并不是个好消息，因为这意味着大部分刚性需求的购买力相比楼价正在削弱。
