- 摘要：
- 父母能否偷卖"娃娃房" ? 卖"娃娃房"得先办公证
[编者按]许多父母都认为自己的房子早晚有一天都要给孩子，出于对将来会否开征遗产税的担忧，心想晚给不如早给，于是在签订合同的时候就把孩子的名字加到了产权证上，众多“娃娃房主”因此而诞生。所谓“娃娃房主”，指的是房子的主人是一些未成年的小孩，他们年龄虽小，却拥有房子的所有权。那么“小鬼当家”究竟是利是弊？买卖“娃娃房”时又该注意些什么问题呢？本期服务网，我们将为大家介绍此类房屋的买卖纠纷案例，同时邀请专业律师为大家介绍关于买卖“娃娃房”的几点风险小提示，希望广大读者能对“娃娃房”有更多的了解。
【案情回放】为筹资老爸私卖“娃娃房”
叶女士夫妇去年年底购买了一套高档商品房，为了避免将来有可能征收的遗产税和以后转让房产缴纳的相关税费，他们在办理产权证时，就把该房屋的产权登记在了年仅四岁的儿子名下。平日里，夫妻俩因为性格问题经常吵架，感情日趋淡薄，于是两人准备今年过完年后正式离婚。
前不久，叶女士的丈夫因为生意上资金周转的需要，暗地里背着叶女士把这套房子以低价卖给了他人，并以自己的名义和买方签订了买卖合同。
直到要办理过户手续时，叶女士才知道丈夫悄悄地把房子卖掉了，她认为丈夫未经其同意就把属于儿子的房子卖给他人是错误的，要求丈夫撤销该合同，停止交易。叶女士的丈夫则认为，房子虽然登记在了儿子名下，但自己是儿子的监护人，有权处置该房产。
【律师点评】买卖行为无效，可起诉撤销合同
江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师指出，我国对房屋所有权实行的是登记制度，所有权人以权属证书上登记的名字为准。《物权法》第十七条也规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，虽然房屋的购房款由叶女士夫妇提供，但所有权是登记在他们儿子名下的，因此叶女士丈夫转让的不是他自己的财产，该房屋的真正主人是他们的儿子。
同时，叶女士丈夫以自己是儿子的监护人为由主张自己有权处分房产也是没有法律依据的。因为《民法通则》第十八条第１款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”也就是说，法律为未成年人的监护人处置属于未成年人的财产设置了一个前提条件，即为了被监护人的利益，比如未成年人治病、上学等等。对于其他任何非为未成年人的利益而作出的行为，都被视为非法侵犯未成年人的财产权，是无效法律行为。
本案中，叶女士丈夫为了筹集做生意所需资金而处分房产，该行为显然不是为了其儿子的利益，因此他与购房者签订的买卖合同是无效的。叶女士可以以孩子的名义起诉其丈夫和买方，要求确认买卖合同无效，维护孩子对房产的所有权。
【律师提醒】卖“娃娃房”得先办公证
田律师提醒广大业主，“小鬼当家”应三思而后行。未成年子女虽然不具有完全民事行为能力，但他们和成年人一样具有独立人格，认为孩子的东西就是自己的，这种观点是错误的。上述案例也提醒各位家长，只要房产证上有孩子的名字，不管是只写了孩子一个人的，还是写了孩子和家长的，孩子都是有份额的。如果要对属于孩子的份额进行处置，如买卖、赠与、抵押，在孩子未成年之前，作为法定监护人，父母必须是为了孩子的利益，方才有效。
另外，值得一提的是，出售“娃娃房”的程序较为复杂。卖方到公证处公证时，监护人和未成年人都要到场，并带上孩子的出生证、学生证（已入学的未成年人）、家长的身份证、结婚证和房产证。同时，监护人还要出具承诺声明书并签字，承诺其出售房产是为了未成年人的利益，已入学的未成年人还得在公证处出示的说明书上签字。（王海燕）
