“杭州的房价很难降！”这在杭州房产业内似乎已经成为一种公论——几年来，杭州的房价屡调屡涨，上海、深圳房价的涨涨跌跌似乎始终和杭州无关。然而，随着9月3日万科杭州“青年置业计划”的推出，浙江房价僵局立刻被打破了。
编者按：
一段时间以来，杭州楼市渐显疲相，房子越来越卖不动了，甚至连市中心的新盘，有的开盘半月颗粒无收。杭州房价居高不下，已是不争的事实。万科打折，打破了杭州房价的坚冰。
高价位僵持不动不等于楼市稳定，这几年不断积聚的房地产泡沫成份，谁都不能否认。尊重市场规律，挤挤泡沫，让价格回归理性，是楼市健康发展的康庄大道。从这个角度来看，万科的降价促销，符合当前房地产市场方向，符合宏观调控要求，符合广大消费者的需求。大家期待楼市更加健康和谐，既让开发商获得合理的利润，又让消费者买得起房子。
新闻现场
新闻回闪
9月3日，杭州万科突然推出了“万客会十周年之青年置业计划”，在白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁，为青年置业和首次置业家庭精选部分小面积低总价的房源进行优惠。
让业内极为震动的是万科此次的优惠幅度：
楼盘 促销前均价（元/m2） 促销价格（元/m2）
白鹭郡东 8000 5668~6888
白鹭郡南 9000 6000~7000
魅力之城 12000 8500~9500
逸品阁 10000~11000 8300~9000
这意味着，万科此次推出的优惠房源，其折扣力度基本在7.3~8折之间，折扣后的价格与2007年年初时价格基本相当。
消费者反应踊跃 杭州楼市刚性需求依然存在
万科在杭州的此次行动，9月3日第一天实现销售认购133套，认购金额1.08亿元，套数认购率达61.5%。其中魅力之城推出84套，销售78套，销售率92.8%；逸品阁推出17套，销售15套，销售率88.2%；白鹭郡东推出78套，销售16套，销售率20.5%；白鹭郡南推出37套，销售24套，销售率64.8%。
9月4日，考虑到市场反响及剩余活动房源数量，万科在杭州拿出魅力之城和白鹭郡南共220套低总价房源，加入青年置业计划，以满足客户需求。当天共实现认购112套，认购金额约1.05亿，其中当日新推套数认购率45%。万科楼盘促销两天，共销售245套，回笼资金2.13亿元。
万科促销两天，市场反应积极，消费者反馈踊跃。由此可见，杭州楼市刚性需求还是存在的。
降价≠亏本
打折只是挤出房价的泡沫
事实证明：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。汉嘉机构负责人梅杰认为：只要有合理的价格和折扣，房子还是可以很容易卖掉的。同时，他也希望大家看到，万科打折不等于亏本，万科这次促销的价格还是有它的利润空间的。可以说是市场需要、消费者需求的理性回归。
从折后的价格情况来看，万科在这些项目上还是有较好的利润。有业内人士算了一笔账：目前白鹭郡东的折后价格每平方米5668元~6888元，算它均价6200元，对比第一期开盘时每平方米4500元的价格，考虑建筑材料人工等成本涨价因素，白鹭郡东每平方米至少还有1500元左右的利润空间。再比如魅力之城折后均价8500元-9500元，扣除精装修1000元，均价8000元，该项目土地价每平方米2300元左右，每平方米建安按地上建筑面积算1800元，基础设施费450元，开发期间费400元前期工程费300元，营业税综合580元，营销费用250元，综合成本在6000元~6300元之间，项目毛利1700元，毛利率25%以上（含其他增值）。
万科降价
符合市场价值规律
一般情况下，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系。在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。只要看看杭州这几个月的供应量和成交量，人们就可以发现杭州楼市已经从供不应求转变到供过于求，所以万科降价完全是符合市场价值规律的。
十月房交会即将开始，但是浙江楼市在这几个月一直都很清淡。以杭州为例，即使在气温最高的8月，杭州楼市依然跌到冰点。据统计，8月份杭州主城区月度成交总量1575套，日均销售不足51套；与之相反的是8、9月份杭州不断有大量的新房源推出。8月万象城悦府、绿城新绿园、名城燕园、天都城天水苑、良渚文化村阳光天际和华门新西湖小镇这6个楼盘争相开盘，共计推出房源1279套。杭州9月已经确认开盘的楼盘总共21家，其中不乏中海钱塘山水、欣盛东方郡、天鸿君邑、银泰海威国际、复地连城国际这些关注度高、房源数量多的楼盘。记者初步估算了一下，仅仅这些已经确认开盘的楼盘，九月份的杭州楼市新增可售房源就超过4000套以上。可以说，短短两个月，在浓厚的观望气氛下，杭州楼市迅速的完成了从供不应求到供过于求的角色转换。这意味着传统的“金九银十”，必将是一场销售大战。
万科提前动手促销，就是洞察了这种先机。
万科降价也给了购房者一个教训：房价不可能只涨不跌。面对日前一些要求退房的万科老业主，浙联律师事务所戴和平律师说：万科打折是国家法律允许的市场行为，业主不能要求赔偿。房价上涨，开发商不能要求业主补偿差价；同样的，开发商打折，业主也不能要求开发商补偿或退房。因为楼市和股市一样有风险，购房者一定要谨慎。
万科降价
给杭州带来什么
相信这次万科降价对杭州楼市的价格还是有一定的影响，尤其是周边楼盘和计划在9月开盘的楼盘受影响最大。不少业内专家都认为：万科这次降价，必然引起周边楼盘的新一轮价格竞争。老百姓要想买便宜的好房子，这段时间可能就有戏了。
记者了解到，计划于9月中旬开盘的东田玉城，同样位于良渚，定位于高品质楼盘，定价原本计划在6000~7000元/平方米左右；但是最近听闻万科有大力度优惠促销计划后，准备将价格适度调整。该公司一位相关负责人表示，万科的降价对该楼盘有利有弊，好处是购房者会增加对良渚板块的关注度；不利的地方是万科的促销力度很大，一部分意向客户可能会被分流。
位于魅力之城周边的绿城·丽江公寓更成为购房者关注的另一焦点。虽然宋卫平亲自出面说不会打折，还会微涨，但他还是提到丽江二期会进一步增加楼盘的附加值。
浙江楼市价格理性回归
“首付8万元+月供1800元=轻松置业梦想。”万科的广告语让广大有买房愿望的消费者激动不已，也让我们看到：浙江楼市的暴利时代即将结束，楼市价格正在逐渐回归价值。
目前宏观经济走势到了一个微妙的时刻，宏观经济大幅紧缩的结果之一就是挤压出经济泡沫——包括金融证券市场的泡沫，以及地产领域的泡沫。如今，股市的泡沫已经压瘪了很多，而地产的泡沫还有人在吹。但是，作为被包裹在气球里面的东西，爆裂只是时间问题。万科的这次促销也可以认为是他们对政府宏观调控的一个判断作出的反应。
另外，人们还要看到：一直以来，万科的房价在杭州都不算低，他这次的打折促销并没有影响它的利润，只是把房子在一个比较合适的价格出售而已。或者换一个说法就是：万科打折只是挤出了适当的房产价格泡沫。十月房交会即将开始，接下来的销售战可能更加激烈。迎接降价可能是未来房地产的主流，万科的这次降价销售是一次未雨绸缪的制胜先机。
九堡板块楼盘价格比较
魅力之城 8500~9500元/m2
绿城·丽江公寓 14500元/m2~15000元/m2
名城·左邻右舍 9600元/m2~13000元/m2
昆仑·红苹果 11000元/m2~12000元/m2
金海·香滨湾 7000元/m2~13000元/m2
万均·九月庭院 9500元/m2~12000元/m2
德信·泊林公寓 9900元/m2~12500元/m2
