泛海建设增发被否 250亿缺口的北京项目悬念

泛海建设2008年上半年的日子并不好过。半年报显示，截至2008年6月30日，泛海建设实现营业收入同比减少近一半，下滑46.13%，实现净利润与去年同期下降39.09%。

业绩下滑的罪魁祸首在于占其营业收入九成以上的北京项目销售低迷。销售的低迷无疑大大降低了泛海建设依靠自身回笼资金，缓解其资金压力的可能性。

相关数据显示，泛海地产经营活动产生的现金流量净额已由去年同期的23.42亿元降至6.93亿元，同比下降70.41%。据理财周报记者粗略统计，泛海建设未来三年内需投入的资金接近250亿元，而其预收账款余额仅6448.58万元，手头持有的货币资金约为7.46亿元。

项目储备和开发规模扩大后给泛海地产带来的资金压力不言而喻，所有矛头都直指泛海建设的资金链。

8月22日，对于泛海建设(000046.SZ)来说显然并不轻松，当天，发审委就泛海建设增发事宜进行审核。

4个多月前的4月15日，泛海建设的股东大会上曾以高得票率通过了增发议案，该议案拟发行数量不超过1.8亿股A股，预计募集资金金额约65 亿元人民币，募集资金将用于北京泛海国际居住区、武汉、浙江及深圳等5个项目的开发建设。

当时，市场疲软，市场人士就质疑其增发成功的可能性，但泛海建设董秘陈建华在接受媒体采访时表示，“结果怎样我们无法预计，但会全力推进增发。”显然，彼时的泛海建设对于增发仍抱有极大的希望。

8月21日，陈建华在接受媒体采访时仍表示，“增发成功与否对泛海至关重要。”不过，令泛海建设心生无奈的是，即使经过4个多月的筹备，8月22日，发审会还是否决了其65亿元的增发议案。

8月27日晚间，理财周报记者拨通泛海建设董秘陈建华手机，但此时的陈建华显得颇为心烦，并不愿意就增发受挫一事接受记者的采访。

据了解，泛海建设的收入主要来自于房地产开发收入，占到其公司主营业务收入的92.44%。其中北京地区项目的收入又是重中之重，占到其房地产开发全部收入的94.49%，而北京地区的收入又主要来自于北京泛海国际居住区7号地块。

中报显示，泛海建设2008年上半年交易量明显萎缩，销售面积与销售额分别为去年同期的53%和60%。

泛海建设方面的解释是，“截至报告期末，统计月平均销售量在北京房地产高端市场位居前列。即便如此，楼市整体不景气导致东风乡实际销售比去年同期下降幅度较大。”

国都证券研究员邹文军认为，北京市2008年上半年房地产交易量明显萎缩，北京楼市成交量低迷，观望气氛甚浓。显然，在低迷的市场面前，泛海建设难以独善其身。

此外，邹文军还指出，“北京泛海国际项目是定位高端的超大型综合地产项目，尽管项目优良，但在楼市大调整中同样面临销售压力。”

实际上，泛海建设业绩低迷的迹象在一季度已经有所反映，早前发布的2008年一季度季报显示，泛海实现营业收入5.26亿元，比去年同期减少3987.9万元。

北京项目的资金阻滞，泛海建设只能希冀其他项目来回收资金。此前陈建华曾对媒体表示，泛海建设正在努力争取在年内实现深圳月亮湾项目的开盘销售。

但据国都证券提供的一份数据表明，2008年1-7月份深圳住宅销售面积与销售额同比均下降60%，深圳仍然是全国调整幅度最大的城市。鉴于深圳房地产市场的低迷，即使泛海建设月亮湾项目能如期开盘，其销售数字仍是疑问。

而销售的低迷，意味着泛海建设依靠销售回笼资金的可能将严重阻滞，只能寻找其他渠道融资，缓解其资金的饥渴。

半年报显示，截至6月30日，泛海建设一年内应付账款为13.84亿元，一年内到期的其他应付款为52.4364亿元，一年内到期的长期借款为6.12亿元，年内总计共需支付约73亿元。

而其预收账款余额仅为6448.58万元，手头持有的货币资金约为7.46亿元。值得注意的还有，2008年上半年，泛海建设经营活动产生的现金流量净额由去年同期的23.42亿元降至6.93亿元，同比下降70.41%。

如果再结合泛海建设年内需开工4个项目，青岛名人广场二期，东风乡1#、2#、3#土地，东风乡绿隔地区第二、六、七宗地*1*2，以及武汉王家墩中央商务区*1，这4个项目粗略估计近三年需投入约200亿元。

此外，包括早前已开工的仍需后续投资的项目：北京泛海国际居住区 *1、深圳泛海拉菲花园项目、钱江新城A-08、10、11、12地块等，这些估计也还需投入约42亿元。这即意味着列入中报计划的项目资金三年内需要接近250亿元。

从这组数据可以看出，65亿元的巨额增发对于泛海建设，是何其迫切。

65亿元增发被否后，虽然泛海建设表示说会寻找其他融资渠道，但对于泛海建设而言，目前能解决其资金链紧绷的主要出路仍在于向银行贷款一条路上。

实际上，早前在增发被否前，陈建华就向媒体表示，虽然建行对泛海百亿元综合授信事宜仍在推进，但鉴于银根紧缩，银行方面已放缓了审批步伐，该事项仍存在一定的不确定性。

看来，向银行借贷这条路，对于泛海建设来说也并非如其所预料的那样平坦。